Droit de l'entreprise : Fondamentaux

Droit de l'Entreprise : Fondamentaux, Établissement, Exploitation, Transmission, et Régulation des Marchés

Le droit de l'entreprise est une branche spécialisée du droit privé qui régit les droits et obligations des entités économiques et organise le fonctionnement du marché. Il s'appuie sur le Code civil, mais y déroge ou le complète par des législations spécifiques comme le Code de droit économique (CDE) et le Code des sociétés et des associations (CSA). Ce domaine vise à encadrer l'activité économique depuis sa création jusqu'à sa transmission ou sa disparition, tout en régulant les pratiques de marché et protégeant les consommateurs.

Titre I : Fondamentaux du Droit des Affaires

I.I. Positionnement du Droit des Affaires dans l'Ordre Juridique

Le droit des affaires s'inscrit au sein du droit positif belge, qui est l'ensemble des normes applicables sur un territoire donné à un moment donné.

1. Le Concept de Droit Positif

Le droit positif se décompose en deux visions :

• Le droit objectif : Ensemble de règles générales et abstraites organisant la vie en société et dont le respect est assuré par des sanctions.
• Le droit subjectif : Prérogative ou avantage spécifique qu'une personne tire de la règle de droit et dont elle peut se prévaloir (ex : droit de propriété, droit de créance).

2. Les Divisions du Droit Positif Belge

Le droit belge est traditionnellement divisé en trois grandes branches :

• Droit privé : Régit les relations entre personnes privées.
  • Droit civil : Droit commun du droit privé, régissant les rapports de la vie privée (contrats, obligations).
  • Droit des affaires : Sous-branche du droit privé régissant les entreprises et le marché, s'appuyant sur le Code civil mais le complétant par des règles spécifiques.
  • Droit social : Régit les relations employeurs-travailleurs et la sécurité sociale.
  • Droit des assurances : Régit les contrats d'assurance.
• Droit public : Organise l'État et ses institutions, et régit les relations entre l'État et les personnes (physiques ou morales) de droit privé (Droit constitutionnel, administratif, fiscal, pénal).
• Droit mixte : Comprend notamment le droit judiciaire, qui organise les cours et tribunaux et les modes de résolution des litiges.

3. Spécificités du Droit des Affaires

Le droit des affaires repose sur deux piliers :

• Droit de l'entreprise : Concerne l'activité économique (que fait l'entreprise et sous quelles règles ?), ses relations avec les partenaires et la régulation du marché.
• Droit des sociétés et des associations : Concerne la forme juridique de l'entreprise (sous quelle structure juridique l'entreprise agit-elle ?), sa création, son organisation et la gouvernance de ses membres.

Exemple : Exploiter un restaurant relève du droit de l'entreprise pour les relations commerciales, la concurrence, la protection du consommateur. Le choix de l'exercer en personne physique, en SRL ou en ASBL relève du droit des sociétés.

I.II. Pourquoi un Droit Spécifique à l'Activité Économique ?

Les relations économiques diffèrent des relations civiles par leur rapidité, la nécessité de confiance, la démultiplication des rapports dépersonnalisés, la dimension internationale et la cohésion sociale.

1. Rapidité et Simplicité des Échanges : Le droit des affaires adapte les règles pour permettre des transactions plus rapides (ex : preuve par facture, modèles contractuels standardisés comme les Incoterms, effets de commerce).
2. Crédit, Confiance et Sécurité : Il renforce la sécurité juridique (ex : publicité des entreprises via la BCE, dépôt des comptes annuels, responsabilité limitée des sociétés, mécanismes de faillite).
3. Démultiplication de Rapports Dépersonnalisés : L'usage de conditions générales de vente ou d'achat standardise les relations.
4. Dimension Internationale : Adapté aux échanges transnationaux (transport, garanties bancaires spécifiques comme le crédit documentaire, propriété intellectuelle, arbitrage international).
5. Cohésion Sociale : Organisation collective (fédérations professionnelles), juridictions spécialisées (tribunal de l'entreprise avec juges consulaires), reconnaissance des usages et coutumes comme sources de droit.
   • Usage : Pratique habituelle sans conviction d'obligation juridique.
   • Coutume : Usage juridique non écrit, constant, généralisé et accepté comme obligatoire (opinio juris), reconnu comme source de droit (Art. 1.1 Code civil).

I.III. Les Sujets de Droit : La Personnalité Juridique

Être sujet de droit signifie disposer de la personnalité juridique, c'est-à-dire la capacité d'être titulaire de droits et d'obligations.

1. Les Personnes Physiques

Ce sont les êtres humains. Leur personnalité juridique commence à la naissance et s'éteint au décès.

2. Les Personnes Morales

C'est une fiction juridique, une entité abstraite distincte de ses membres, qui peut agir en son nom propre.

• Sociétés : Personnes morales constituées pour exercer une activité économique et réaliser un avantage patrimonial.
• Associations : Poursuivent un but désintéressé (ex : ASBL), peuvent exercer des activités économiques si elles servent leur objet social.
• Fondations : Créées par l'affectation irrévocable d'un patrimoine à un but désintéressé.

On distingue les personnes morales de droit privé (créées par initiative privée, intérêt privé, autonomie de gestion) et de droit public (créées par un pouvoir public, missions d'intérêt public). Exemples : SRL, SA, ASBL, fondations privées (droit privé) ; Région wallonne, État fédéral (droit public).

Peugeot est une création de notre imagination collective. Les juristes parlent de « fiction de droit ». On ne saurait la montrer du doigt ; ce n'est pas un objet matériel. En revanche, elle existe en tant qu'entité juridique. Au même titre que vous et moi, elle est liée par les lois des pays dans lesquels elle opère. Elle peut ouvrir un compte en banque et posséder des biens. Elle paie des impôts, elle peut être poursuivie, même indépendamment des personnes qui la possèdent ou qui travaillent pour elle.

Peugeot appartient à un genre particulier de fictions juridiques, celle des « sociétés anonymes à responsabilité limitée ». L'idée qui se trouve derrière ces compagnies compte parmi les inventions les plus ingénieuses de l'humanité. Des millénaires et des millénaires durant, Homo sapiens a vécu sans elles.

3. Conditions d'Acquisition de la Personnalité Juridique

Subordonnée à un fondement légal et au respect des formalités (statuts, dépôt, publication).

4. Attributs et Comparaison

Toute personne juridique possède : un Nom, une Adresse, une Nationalité, et un Patrimoine. Le patrimoine d'une personne morale est distinct de celui de ses membres. Note : Des évolutions juridiques mondiales visent à octroyer la personnalité juridique à la nature (ex : fleuve Whanganui en Nouvelle-Zélande).

I.IV. La Notion d'Entreprise

1. La Réforme du Droit de l'Entreprise (1er novembre 2018)

La loi du 15 avril 2018 a profondément réformé le droit des entreprises, remplaçant la notion de "commerçant" par une définition large de l'"entreprise" dans le CDE. Cette réforme visait à moderniser et unifier le droit applicable aux activités économiques, soumettant un large éventail d'acteurs à un cadre juridique cohérent. Le tribunal de commerce est devenu le tribunal de l'entreprise.

2. Les Définitions du Concept d'Entreprise

2.1. Introduction : Les Différentes Acceptions

En économie, l'entreprise est une organisation de production. En droit, sa signification est strictement légale et varie selon le texte applicable. Le juriste doit identifier la définition légale pertinente.

2.2. La Définition Générale (Art. I.1.1° CDE)

L'article I.1.1° du CDE définit l'entreprise comme l'une des organisations suivantes :

1. Toute personne physique qui exerce une activité professionnelle à titre indépendant (sans lien de subordination, caractère durable et organisé, sans restriction sur la nature de l'activité).
2. Toute personne morale (sauf exceptions pour les personnes morales de droit public ne proposant pas de biens ou services sur un marché).
3. Toute autre organisation sans personnalité juridique (ex : sociétés simples) qui poursuit un but de distribution ou procède effectivement à une distribution d'avantage patrimonial à ses membres.

Sont exclues de la définition générale :

• Organisations sans personnalité juridique qui ne poursuivent pas de but de distribution et ne procèdent pas à une distribution.
• Personnes morales de droit public qui ne proposent pas de biens ou services sur un marché.
• L'État fédéral, les régions, communautés, provinces, communes, etc. (Art. I.1.1° (c) CDE).

L'application de cette définition est cruciale pour déterminer la compétence du tribunal de l'entreprise et les règles en matière de comptabilité et d'insolvabilité.

2.3. La Définition Particulière (Art. I.7 CDE)

Utilisée pour certains livres du CDE (concurrence, pratiques de marché), cette définition est fonctionnelle : « toute personne physique ou personne morale poursuivant de manière durable un but économique, y compris ses associations. » Le but économique est entendu comme l'offre de biens ou de services sur un marché de manière durable. Cette définition est plus restrictive que la générale car elle exige un but économique. Exemple : Une ASBL est une entreprise au sens général (personne morale), mais seulement au sens particulier si elle a un but économique.

2.4. Définition de l'Entreprise au Niveau Européen

S'inspire de la jurisprudence de la CJUE : toute entité exerçant une activité économique, indépendamment de son statut juridique et mode de financement.

3. Distinction entre l'Entreprise et la Société

• Entreprise : Catégorie juridique large qui désigne à qui s'applique le droit de l'entreprise.
• Société : Mode d'organisation juridique spécifique (ex : SRL, SA), régi par le Code des sociétés et des associations, qui suppose des apports et un avantage patrimonial.

Une société est toujours une entreprise, mais une entreprise n'est pas toujours une société (ex : personne physique indépendante, ASBL sans but économique, organisation sans personnalité juridique).

I.V. Vie et Mort d'une Entreprise

Le cours suit le cycle de vie de l'entreprise : création, installation, développement du fonds de commerce, transmission, et disparition.

1. Aperçu Général du Régime de la Faillite

La faillite est une procédure qui vise l'extinction organisée de l'entreprise en cas d'insolvabilité, sous le contrôle d'un curateur qui liquide les biens pour payer les créanciers.

• Déclaration : Par jugement du tribunal de l'entreprise, initiée par le débiteur, un créancier, le ministère public, ou un administrateur provisoire. (Art XX.100 CDE)
• Conditions (Art XX.99 CDE) :
  1. Être une entreprise (personne physique indépendante, personne morale ou organisation sans personnalité juridique).
  2. Être en cessation persistante de paiements.
  3. Être en ébranlement de crédit (perte de confiance des créanciers).

2. Effets Principaux de la Faillite

• Dessaisissement (Art XX.110 CDE) : Le failli perd la gestion de ses biens mais en conserve la propriété. La masse de la faillite est limitée aux biens présents au jour du jugement.
• Situation de concours : Cristallisation du passif pour l'égalité des créanciers.
• Suspension des poursuites individuelles (Art XX.119 CDE) : Le curateur centralise les actions.

3. Sort du Failli et Seconde Chance

Le failli personne physique peut recommencer une activité.

• Effacement des dettes (Art XX.173 CDE) : Possible pour le failli personne physique, sous conditions (demande au tribunal, aucune faute grave et caractérisée). Certaines dettes sont exclues (alimentaires, dommages corporels). Ne s'applique pas aux sociétés.
• Délais : Demande d'effacement dans les trois mois de la publication du jugement de faillite. Opposition des créanciers dans les trois mois.

I.VI. Le Code de Droit Économique (CDE) et Méthodologie

1. Le Code Larcier HELMo

Volume n°5, "Droit des affaires", contient la sélection de textes législatifs pour le cours.

2. Textes Législatifs Principalement Utilisés

Le CDE est la base, complété par d'autres lois et arrêtés royaux (ex: exercice des activités professionnelles indépendantes par les étrangers, promotion de l'entreprise indépendante). Le Code civil est le droit par défaut.

3. Structure et Logique Interne du CDE

Le CDE est une loi codifiée, composée de 20 livres (I à XX). Le Livre I contient les définitions générales, le Titre II les définitions spécifiques à certains livres. La numérotation des articles recommence à chaque livre (ex : Art. XX.173 CDE).

4. Règles de Référencement Légal

• CDE : Art. [Livre en chiffres romains].[Article en chiffres arabes] C.D.E. (ex : Art. XX.173 C.D.E.)
• CSA : Art. [Livre en chiffres arabes] : [Article] C.S.A. (ex : Art. 2:30 C.S.A.)
• Autres actes législatifs : Art. [numéro] de la [nature de l'acte] du [date] [intitulé] (ex : Art. 2 de la loi du 2 août 2002).

Ne jamais citer un numéro de page d'un code.

Titre II : L'Établissement d'une Entreprise

II.I. Le Principe : La Liberté d'Entreprendre

La liberté d'entreprendre est garantie par le CDE (Art. II.2 et II.3), les traités internationaux et le droit de l'UE.

1. Fondements Philosophiques et Économiques

Racines dans le libéralisme économique (Adam Smith), favorisant l'allocation efficace des ressources, l'innovation, la création d'emplois et de richesses.

2. La Liberté d'Entreprendre et le Droit de l'Union Européenne

Renforcée par les articles 49 (droit d'établissement) et 56 (libre prestation de services) du TFUE, garantissant cette liberté au niveau européen.

3. Lien avec d'Autres Libertés Fondamentales

• Liberté du commerce et de l'industrie (décret d'Allarde 1791, loi Le Chapelier 1791).
• Liberté de concurrence (Livre IV CDE).
• Droit de propriété (Art. 16 Constitution).
• Droit au travail (Art. 23 Constitution).

4. Restrictions et Conditions à la Liberté d'Entreprendre

La liberté d'entreprendre n'est pas absolue et est soumise à des restrictions légales.

4.1. Sources des Restrictions

Traités internationaux, cadre normatif de l'UE, règles de l'union monétaire, lois d'ordre public et de protection des bonnes mœurs, dispositions impératives du droit belge (fiscales, sociales, environnementales).

4.2. Impact de la Régionalisation

Les Régions (Wallonie, Bruxelles, Flandre) fixent les règles d'accès aux professions.

• En Wallonie et Bruxelles : L'ancienne législation fédérale reste en vigueur pour certaines professions.
• En Flandre : Lois abrogées et système propre, souvent plus souple.

4.3. Exceptions à la Compétence Régionale

Certaines professions restent réglementées au niveau fédéral (ex : professions intellectuelles prestataires de services : agents immobiliers, notaires, avocats) ou communautaire (ex : professions de soins de santé).

II.II. Les Conditions d'Établissement d'une Entreprise

1. Introduction

Les conditions d'établissement visent à garantir les compétences et la capacité de gestion des entrepreneurs pour prévenir les faillites et assurer la qualité des biens et services.

1.3. Débats Actuels

Débats sur la régulation vs. dérégulation, les barrières à l'entrée et la facilitation pour les jeunes entrepreneurs et étrangers.

1.4. Distinction entre Conditions et Formalités d'Établissement

• Conditions : Critères préalables à remplir (capacités entrepreneuriales, autorisations).
• Formalités : Démarches administratives obligatoires (inscription BCE, TVA, caisse d'assurances sociales).

2. Les Conditions d'Établissement Liées à la Personne

• Majorité (18 ans, sauf émancipation).
• Capacité légale (non sous tutelle).
• Nationalité (belge ou EEE, sinon carte professionnelle).
• Droits civils et politiques (non déchu).
• Pas d'interdiction professionnelle.

Le régime des interdictions professionnelles vise à sanctionner les comportements gravement répréhensibles (ex : Art. XX.229 et suiv. CDE en cas de faillite pour faute grave). Un Registre central des interdictions de gérer (Just-Ban) centralise et publie ces décisions.

3. Les Capacités Entrepreneuriales

Les exigences varient selon les Régions. En Région wallonne et Bruxelles-Capitale, des compétences professionnelles sont toujours requises pour certaines activités réglementées, prouvées par titres, expérience ou autre mode de preuve. La loi du 10 février 1998 pour la promotion de l'entreprise indépendante s'applique aux PME.

• Qui prouve ? Le chef d'entreprise (personne physique), l'organe de la personne morale (personne morale), ou un salarié qualifié.
• Qui vérifie ? Le guichet d'entreprise.
• Sanctions : Amende, fermeture, irrecevabilité des actions en justice.

4. Professions Libérales et Intellectuelles

Ces activités (ex : avocats, notaires, huissiers, architectes) ont des conditions spécifiques d'exercice et/ou de port de titre, souvent régies par le SPF Économie ou le SPF Santé.

5. Port du Titre Professionnel

Titre protégé (ex : avocat, notaire), signifiant que seules les personnes remplissant les conditions peuvent l'utiliser.

6. Autorisations sur la Base de Réglementations Spécifiques

Certaines activités nécessitent une agréation, autorisation ou licence (ex : boucher-charcutier, carte professionnelle pour étrangers non-EEE, autorisation AFSCA pour activités alimentaires). Le tableau suivant résume les types d'autorisations AFSCA :

Enregistrement	Autorisation	Agrément
Nécessaire pour tous les opérateurs dans la chaîne alimentaire (ex: bed & breakfast)	Demande, examen administratif (ex: restauration, friterie, boulangerie)	Demande, visite préalable (infra, équipement), visite de vérification (conditions d'exploitation) (ex: abattoir)

7. Les Incompatibilités

Interdiction pour les membres de certaines professions d'exploiter une autre entreprise (ex : avocats, notaires, architectes, magistrats). Sanctions possibles : pénale, disciplinaire, nullité des actes.

II.III. Formalités Principales pour l'Établissement d'une Entreprise en Belgique

2. Inscription à la Banque Carrefour des Entreprises (BCE)

Toute entreprise doit s'inscrire à la BCE pour obtenir un numéro d'entreprise unique (Art. III.15 CDE).

• Objectifs : Simplification administrative, efficacité des services publics, diffusion d'informations.
• Entités enregistrées (Art. III.16 CDE) : Personnes physiques indépendantes (sauf exceptions), personnes morales, organisations sans personnalité juridique, établissements publics autonomes.
• Quand ? Avant le démarrage de l'activité.
• Sanction : Irrecevabilité des actions en justice sans inscription.
• Rôle des Guichets d'Entreprises : Organismes agréés qui gèrent les inscriptions et modifications (Art. III.18 CDE).

3. Immatriculation à la TVA

Obligatoire pour les activités soumises à la TVA (Code de la TVA, Art. 4 et suiv.).

4. Affiliation à une Caisse d'Assurances Sociales

Obligatoire pour tout indépendant afin de cotiser pour sa sécurité sociale (Loi du 27 juin 1969).

5. Affiliation à une Mutuelle

Permet le remboursement des soins de santé et indemnités d'incapacité (Loi du 14 juillet 1994).

6. Ouverture d'un Compte Bancaire Professionnel

Obligatoire pour les transactions professionnelles (Art. III.82 CDE).

7. Respect des Obligations Comptables

Toute entreprise doit tenir une comptabilité (simplifiée ou en partie double) (Livre III CDE).

8. Souscription à une Assurance Responsabilité Civile

Obligatoire pour certaines professions réglementées.

Titre III : L'Installation d'une Entreprise dans un Lieu : Les Baux Commerciaux

I. Le Bail : Le Régime Général (Anc. Cciv., art. 1707 et suiv.)

Le Code civil ancien régit le droit commun du bail, applicable si pas de règles spéciales.

2. La Notion de Louage et ses Différentes Formes

Deux catégories : louage de choses (Art. 1709, contrat synallagmatique, à titre onéreux, à exécution successive) et louage d'ouvrage.

3. Les Subdivisions du Louage (Art. 1711)

Pour le louage de choses : bail à loyer, bail à ferme, bail à cheptel.

4. Les Règles Générales du Louage de Choses (Art. 1713 et suiv.)

Applicables aux baux d'immeubles, sauf dérogations spécifiques (ex : bail commercial).

5. Formation du Contrat de Bail

Peut être écrit (avec mentions obligatoires) ou oral.

• Enregistrement : Formalité fiscale donnant une date certaine au contrat (Art. 8.22 Cciv.).
• Transcription : Formalité plus lourde inscrivant le bail aux registres hypothécaires (baux > 9 ans, à vie, ou avec quittance de 3 ans de loyer). Nécessite un acte authentique. Sanction : réduction de la durée du bail ou de la quittance.
• Rôle du Notaire : L'acte authentique donne date certaine et caractère exécutoire.

6. Terminologie Juridique : Bailleur et Preneur

• Bailleur : Celui qui donne le bien en location.
• Preneur : Celui qui prend le bien en location.

7. La Cession et la Sous-location (Art. 1717)

En principe autorisées, sauf interdiction contractuelle.

8. Les Obligations du Bailleur (Art. 1719)

Délivrer la chose, l'entretenir, garantir la jouissance paisible, garantir contre les vices, responsabilité en cas de destruction (Art. 1722), et le preneur doit tolérer les réparations urgentes (Art. 1724).

9. Les Obligations du Preneur (Art. 1728)

User de la chose en bon père de famille, payer le loyer.

• Indexation du loyer (Art. 1728bis) : Possible si prévue, une fois par an à la date anniversaire, selon la formule légale : .
• Frais et charges (Art. 1728 ter) : Doivent correspondre à des dépenses réelles, sauf forfait contractuel.

10. État des Lieux (Art. 1730 et 1731)

Obligatoire, établi de manière contradictoire. À défaut, le preneur est présumé avoir reçu le bien en bon état.

11. Responsabilité du Preneur

Répond des dégradations, de l'incendie (sauf preuve contraire), des faits des occupants (Art. 1732, 1733, 1735). Tenu des réparations locatives (menu entretien) (Art. 1754).

12. Durée et Fin du Bail (Art. 1736 à 1742)

• Durée indéterminée (présumé au mois) ou déterminée.
• Prend fin par perte de la chose, inexécution contractuelle (mais pas par décès).
• Résiliation fautive (Art. 1760) : Loyer dû pendant le temps nécessaire à la relocation + dommages et intérêts.

13. L'Aliénation du Bien Loué (Art. 1743 à 1745)

• Bail authentique ou date certaine : Opposable à l'acquéreur (ne peut expulser le locataire).
• Bail sans date certaine : Non opposable à l'acquéreur (peut expulser), sauf clause de maintien.
• Clause d'expulsion (Art. 1744) : Le bailleur peut se réserver le droit d'expulser le preneur en cas de vente, même si le bail est opposable.
• Indemnisation du preneur (Art. 1744 et 1745) : Le bailleur doit indemniser le preneur expulsé (indemnité légale = loyer dû pendant le préavis).

II. Le Bail Commercial « Classique » (Loi du 30 avril 1951)

Régime spécial et impératif protégeant le fonds de commerce des entreprises en contact avec le public.

1. Champ d'Application et Conditions de Qualification (Art. 1)

Trois conditions cumulatives :

1. Immeuble ou partie d'immeuble.
2. Exploitation d'une entreprise commerciale ou artisanale.
3. Contact direct avec le public (le lieu est le point de contact principal avec la clientèle). Exclut les entrepôts, bureaux, usines non ouverts au public.

3. Durée et Fin du Bail Commercial (Art. 3)

• Durée minimale légale : Neuf ans (nullité pour durée plus courte). Structuré en triennats.
• Résiliation amiable : Possible par accord, constaté par acte notarié ou déclaration devant juge (enregistrement en Wallonie).
• Résiliation unilatérale preneur : À chaque triennat, préavis de six mois par recommandé/huissier.
• Résiliation unilatérale bailleur : Sous conditions strictes (clause expresse, fin de triennat, occupation personnelle/familiale, préavis d'un an).

4. Le Droit au Renouvellement du Bail Commercial (Région wallonne) (Art. 13)

Droit de demander le renouvellement (pas automatique) pour 9 ans, limité à trois renouvellements.

• Demande (Art. 14) : Notifiée 18 à 15 mois avant l'expiration du bail, par huissier/recommandé, indiquant les conditions et la mention d'acceptation présumée en cas de silence du bailleur.
• Réaction du bailleur : Trois mois pour accepter, proposer des conditions différentes, refuser (motifs légaux) ou se prévaloir d'une offre de tiers. Silence = acceptation.
• Causes de refus (Art. 16) :
  • Occupation personnelle ou familiale.
  • Changement d'affectation (plus commercial).
  • Reconstruction importante (coût > 3 ans de loyer).
  • Manquements graves du preneur.
  • Offre d'un loyer supérieur par un tiers (si le preneur ne s'aligne pas).
  • Absence d'intérêt légitime du preneur.
  • Refus "hors motifs" possible mais entraîne une indemnité de 3 ans de loyer.
• Indemnité d'éviction : Compensation financière due au preneur en cas de refus de renouvellement sans juste motif ou pour certains motifs (1, 2 ou 3 ans de loyer selon le motif).
• Absence de demande : Si le preneur ne demande pas le renouvellement, le bail prend fin. S'il reste, nouveau bail à durée indéterminée.
• Désaccord et Juge : Le juge de paix statue en équité.

Remarque – Extension des règles relatives à la durée et au renouvellement du bail commercial (Art. 4)

S'appliquent aux locaux d'habitation faisant partie de l'ensemble commercial et aux locaux accessoires nécessaires à l'exploitation, si l'affectation commerciale est mentionnée au bail.

5. Transformations du Bien

• Principe : Le preneur peut transformer si utile à l'entreprise, coût limité (< 3 ans de loyer), respect du bâtiment et information préalable du bailleur (plans, devis).
• Réaction bailleur : 30 jours pour répondre. Silence = accord tacite. Opposition motivée.
• Travaux sans procédure : Le bailleur peut faire arrêter les travaux par ordonnance du juge de paix.
• Sort des transformations à la fin du bail :
  • Autorisées : Bailleur choisit entre remboursement valeur des matériaux/main-d'œuvre ou paiement plus-value.
  • Non autorisées : Bailleur peut exiger remise en état. Pas d'indemnité si le bailleur les conserve.

6. Révision du Loyer (Art. 6)

Possible à l'expiration de chaque triennat si des circonstances nouvelles ont modifié la valeur locative normale du bien d'au moins 15%. Le juge de paix statue en équité. Action possible uniquement les 3 derniers mois du triennat.

8. La Transmission du Bien Loué (Art. 12)

Régime dérogatoire au droit commun. L'acquéreur ne peut expulser le preneur librement. Expulsion limitée à des motifs précis et légaux (Art. 16, 1°, 2°, 3°, 4°). Congé dans les 3 mois de l'acquisition, préavis d'un an, congé motivé. Protection étendue même pour les baux sans date certaine si occupation > 6 mois.

9. Les Recours et la Procédure en Matière de Bail Commercial (Art. 29 à 31)

Le juge de paix est exclusivement compétent. Possibilité de conciliation préalable. Les jugements sont susceptibles d'appel, exécutoires par provision sauf refus de renouvellement ou fixation d'indemnité d'éviction.

III. Le Bail Commercial de Courte Durée (Décret wallon de 2018)

Régime dérogatoire au bail commercial classique, offrant flexibilité pour les commerces "pop-up".

1. Conditions de Formation et Forme du Contrat

Doit être établi par écrit (Décret du 15 mars 2018, Art. 2, 3, 6).

2. La Durée du Bail

Durée initiale un an. Prend fin de plein droit au terme. Durée totale (initiale + prolongations) ne peut dépasser un an. Si dépassement, requalification en bail commercial classique de neuf ans.

3. Modes de Résiliation Anticipée

Par accord mutuel (écrit). À l'initiative du locataire : résiliation unilatérale par recommandé, préavis d'un mois, sans indemnité.

4. Aménagements et Transformations du Bien

Autorisées si coût un an de loyer et respect des normes, sauf interdiction contractuelle. Information préalable au bailleur. Droit d'opposition du bailleur dans les 10 jours. En fin de bail : bailleur peut exiger suppression ou conserver sans indemnité.

5. Cession et Sous-location

Interdites par principe, sauf accord exprès des parties.

Titre IV : Le Développement du Fonds de Commerce de l'Entreprise

1. Place du Fonds de Commerce dans l'Entreprise

Le fonds de commerce regroupe les moyens mis en œuvre pour exploiter l'activité et générer des profits. C'est un concept doctrinal, sans définition légale unique, mais mentionné dans diverses législations.

2. Définition Doctrinale du Fonds de Commerce

Une universalité de fait composée d'éléments d'actifs, matériels et immatériels, affectés à l'exploitation d'une activité économique pour constituer et maintenir une clientèle.

3. Nature Juridique du Fonds de Commerce

• Universalité de fait, non de droit.
• Pas de personnalité juridique propre.
• Composante du patrimoine unique de l'entreprise.
• Bien meuble immatériel, composé d'éléments corporels (mobilier, stock) et incorporels (nom commercial, enseigne, brevets, savoir-faire).
• Non consomptible et non fongible.

4. Le Caractère Variable du Contenu du Fonds de Commerce

La composition varie selon la nature de l'activité. Les parties doivent le déterminer précisément lors d'opérations juridiques.

• Éléments essentiels : Indispensables à l'exploitation (nom commercial, licences, brevets, droit au bail si déterminant).
• Éléments accessoires : Ne mettent pas fin à l'exploitation (mobilier, outillage).
• Éléments généralement exclus : Créances et dettes (sauf contrats en cours), droit de propriété sur un immeuble (bien que la jurisprudence l'ait remis en cause).

5. Analyse de Quelques Éléments Particuliers

• La clientèle : Pierre angulaire du fonds. Pas de droit de propriété, mais espoir de maintien. Mécanismes de préservation : droit de présentation, obligation implicite de non-concurrence du cédant.
• Le nom commercial : Nom sous lequel l'entreprise exerce son activité. Droit d'usage prioritaire basé sur l'exploitation effective.
• L'enseigne : Signe visible identifiant et localisant le fonds.
• Licences, autorisations ou agréments : Sans eux, l'activité est interdite.
• Brevets et autres droits de propriété intellectuelle : Droits exclusifs sur des créations de l'esprit, éléments essentiels du fonds.
• Le know-how : Connaissances pratiques, techniques ou commerciales non protégées formellement, mais ayant une valeur économique.
• Le stock : Évalué séparément, souvent exclu de la valeur du fonds.
• Le bail commercial : Essentiel pour la poursuite de l'activité si le local est loué.

La valeur du fonds de commerce ne se limite pas à la somme de ses éléments, mais inclut le goodwill (survaleur économique liée à la notoriété, réputation, organisation efficace).

Chapitre 3 – Le Financement de l'Entreprise par la Mise en Gage du Fonds de Commerce

1. Cadre Légal

Loi du 11 juillet 2013 modifiant le Code Civil concernant les sûretés réelles mobilières (LSRM), en vigueur depuis le 01/01/2018.

2. Notion de Gage sur Fonds de Commerce

Mécanisme par lequel un débiteur affecte un bien meuble (ici le fonds de commerce) en garantie d'une dette. C'est une sûreté réelle mobilière conventionnelle. Le créancier gagiste bénéficie d'un droit de préférence (Art. 1 LSRM).

3. Validité, Preuve et Opposabilité

• Avec dépossession : Le constituant se dessaisit du bien. Preuve par toute voie de droit (écrit si consommateur). Opposabilité par mise en possession (Art. 39 LSRM).
• Sans dépossession : Le constituant conserve la possession. Preuve par écrit obligatoire (Art. 4 LSRM). Opposabilité par enregistrement dans le registre des gages (Art. 15 et 29 LSRM).

Le registre des gages est une application électronique transparente, accessible à tous, pour enregistrer et consulter les gages. L'enregistrement est valable 10 ans, renouvelable.

Chapitre 4 - L'Exploitation du Fonds de Commerce par un Tiers

1. La Location du Fonds de Commerce

Location globale de l'ensemble des éléments du fonds. Le locataire exploite pour son propre compte et verse un loyer. Soumise au droit commun du louage de choses. Peut être accompagnée d'une sous-location des locaux. Le propriétaire est tenu d'une obligation de non-concurrence.

2. La Gérance du Fonds de Commerce

Le gérant exploite le fonds pour le compte du propriétaire.

• Gérance salariée : Sous lien de subordination (contrat de travail).
• Gérance libre : Sans lien de subordination (contrat de service).

Le gérant n'acquiert aucun droit immobilier, ni sur le bail commercial.

Titre V : La Transmission de l'Entreprise

Chapitre 1 – Les Différents Types de Transmission

La transmission peut se faire par cession du fonds de commerce (envisagé comme une universalité) ou par cession des titres de la société (régie par le droit des sociétés). Ce cours se concentre sur la cession du fonds de commerce analysée comme une vente.

Chapitre 2 – Régime Juridique de la Cession de Fonds de Commerce

Le fonds de commerce n'ayant pas de réglementation spécifique, sa cession est régie par les règles générales du droit civil (Livre V Code civil) et le droit spécial de la vente (Anc. Cciv. Art. 1582 à 1685). La cession se réalise par accord sur la chose et le prix entre le cédant (vendeur) et le cessionnaire (acheteur). Il est crucial que tous les éléments essentiels du fonds soient compris dans la cession. Certains éléments peuvent être soumis à des régimes de cession spécifiques (immeubles, bail commercial, droits de propriété intellectuelle).

Chapitre 3 – Effets de la Cession

1. L'Obligation de Délivrance

Le cédant doit mettre le fonds à la disposition du cessionnaire pour qu'il puisse l'exploiter effectivement (ex : transmission de fichiers clients, codes d'accès, formation pour le savoir-faire, présentation à la clientèle).

2. La Garantie des Vices Cachés

Le cédant garantit le cessionnaire contre les vices cachés qui rendent le fonds impropre à son usage (Art. 1641 Code civil). Si le cédant connaissait le vice, il doit des dommages et intérêts.

3. La Garantie d'Éviction et l'Obligation de Non-Concurrence

Le cédant doit garantir la jouissance paisible du fonds. Cela se traduit par une obligation de non-concurrence implicite, limitative dans le temps, l'espace et les activités, pour permettre au cessionnaire de s'approprier la clientèle.

4. Taxe sur la Valeur Ajoutée

La cession d'un fonds de commerce (avec ensemble d'actifs suffisant pour attirer et retenir la clientèle) n'est pas soumise à la TVA (Art. 11 Code TVA).

Chapitre 4 – Effets de la Cession sur les Contrats et Autres Relations Juridiques

1. La Cession du Bail Commercial Concomitante à la Cession du Fonds de Commerce

L'Art. 10 de la loi sur les baux commerciaux permet la cession du bail commercial même si le contrat l'interdit, afin de faciliter la transmission de l'activité économique.

• Exception : L'interdiction de cession reste applicable si le bailleur ou sa famille occupe une partie de l'immeuble.
• Procédure : Notification du projet au bailleur par recommandé/huissier. Le bailleur a 30 jours pour s'opposer. Silence = accord.
• Solidarité du cédant : Le cédant reste solidairement tenu des obligations du bail pour toute sa durée.

2. Transfert du Personnel

Si la cession du fonds de commerce constitue un transfert d'entreprise (activité poursuivie), la CCT 32bis s'applique : les contrats de travail sont transférés automatiquement au cessionnaire avec maintien des droits acquis. Licenciement interdit pour motif lié au transfert. Cédant et cessionnaire sont solidairement responsables des obligations salariales.

3. Transfert des Autres Contrats

La cession du fonds transfère les actifs mais pas les dettes, sauf accord des créanciers.

• Cession de créances : Possible (Art. 5.179 Code civil).
• Cession de contrats en cours : Nécessite le consentement du cocontractant.
  • Cession parfaite : Avec consentement du cocontractant, le cédant est libéré.
  • Cession imparfaite : Sans consentement, cédant et cessionnaire restent solidairement tenus.

Chapitre 5 – Opposabilité de la Cession du Fonds de Commerce aux Administrations Fiscales et Sociales

1. Principe de la Responsabilité Solidaire du Cessionnaire

Le cessionnaire est solidairement responsable du paiement des dettes fiscales et sociales du cédant au moment de la cession, à concurrence des sommes déjà payées au cédant.

2. La Période d'Inopposabilité

Période pendant laquelle l'administration peut se retourner contre le cessionnaire, débutant à la notification de la cession et se terminant un mois après.

3. Comment Éviter la Responsabilité Solidaire ?

Le cessionnaire doit obtenir des certificats d'absence de dettes fiscales et sociales du cédant et notifier la cession aux administrations concernées dans les 30 jours de validité des certificats.

4. La Procédure Concrète

• Demande de certificats d'absence de dettes auprès du SPF Finances, INASTI, ONSS.
• Si certificats délivrés : signature du contrat et notification aux administrations avec copie certifiée conforme du contrat et des certificats.
• Si pas de certificats : Le cessionnaire prend un risque. Il peut suspendre le paiement du prix de cession ou prévoir des déductions en cas de réclamation de l'administration.

Titre VI : Les Pratiques de Marché et la Protection des Consommateurs

VI.I. Introduction

Le Livre VI du CDE a un triple objectif :

1. Protection minimale du consommateur (partie faible) par des obligations d'information et des droits spécifiques.
2. Régulation des pratiques du marché (droit de la concurrence déloyale) pour garantir un fonctionnement loyal entre entreprises.
3. Encadrement des relations entre entreprises (depuis la loi du 4 avril 2019) pour limiter les déséquilibres.

VI.II. Dispositions Légales Applicables

Le Livre VI est structuré autour de l'information du marché (prix, étiquetage, publicité, promotions), des contrats avec les consommateurs (à distance, hors établissement, offres conjointes, clauses abusives, reconduction), des pratiques déloyales (trompeuses, agressives) et d'autres pratiques (ventes pyramidales, ventes à perte, abus de position de dépendance économique/dominante).

VI.III. Champ d'Application de la Loi

• L'entreprise (Art. I.8, 39°) : Toute personne physique ou morale poursuivant de manière durable un but économique, y compris ses associations.
• Le consommateur (Art. I.1, 2°) : Toute personne physique agissant à des fins n'entrant pas dans le cadre de son activité professionnelle.
• Les produits (Art. I.1, 4°) : Biens, services, immeubles, droits, obligations.

VI.IV. L'Information du Marché

Le vendeur doit fournir des informations correctes et utiles (Art. VI.2).

1. Indication des Prix (Art. VI.3)

Écrite, non équivoque, lisible, apparente, globale (toutes taxes comprises), en euros.

2. Dénomination, Composition, Étiquetage (Art. VI.8)

Mentions dans une langue compréhensible pour le consommateur moyen.

3. Indication des Quantités (Art. VI.11)

Pour les biens conditionnés, indication de la quantité nominale.

4. Publicité Comparative (Art. VI.17 et s.)

Toute publicité qui identifie un concurrent ou ses produits. Autorisation sous conditions : non trompeuse, comparaison objective de caractéristiques essentielles, pas de confusion/dénigrement, pas de profit indu de notoriété.

5. Des Promotions en Matière de Prix

5.1. et 5.2. Principe et Conditions

Annonce de réduction si non-vente à perte. Le prix de référence est le prix le plus bas des 30 jours précédents (Art. VI.18).

5.3. Cas Particuliers

• Ventes en liquidation (Art. VI.22 et s.) : Offre en vue d'écoulement accéléré d'un stock, en principe interdite sauf motifs légaux (décision judiciaire, décès vendeur, reprise d'entreprise, cessation d'activité, travaux, sinistre, etc.). Notification préalable au ministre. Durée : 5 mois (exception : 12 mois pour retraite). Les ventes à perte sont permises (Art. VI.117 §1er, 1°).
• Ventes en solde (Art. VI.25 et s.) : Pour renouvellement saisonnier d'assortiment. Produits détenus depuis au moins 30 jours. Dates fixes : 3 au 31 janvier et 1er au 31 juillet. Ventes à perte permises. Périodes d'attente (pré-soldes) : 1 mois avant les soldes, interdiction d'annoncer des réductions dans les secteurs de l'habillement, maroquinerie, chaussure.
• Bons de valeur (Art. VI.31) : Document gratuit donnant droit à une réduction. Conditions : coordonnées émetteur, montant remboursé, validité, modalités. Interdits durant les périodes d'attente.
• Bons d'achat (Art. VI.34) : Obligation pour le vendeur de délivrer un bon si stock épuisé après annonce de réduction limitée dans le temps, sauf exceptions.

VI.V. Des Contrats avec les Consommateurs (Art. VI.37)

Clauses claires et compréhensibles. Interdiction de faire signer une lettre de change ou de facturer des appels pour exécution de contrat.

1. Contrats à Distance (Art. VI.45 et s.)

Pas de présence simultanée. Mentions obligatoires (caractéristiques, identité, prix, frais, modalités de paiement/livraison, droit de renonciation, etc.). Droit de rétractation : 14 jours sans justification (sauf exceptions, ex : produits personnalisés, services après exécution). Délai de livraison max 30 jours (Art. VI.43). Places de marché en ligne : informations spécifiques.

2. Ventes Conclues en Dehors de l'Entreprise du Vendeur (Art. VI.64)

Présence physique simultanée, mais hors du lieu habituel d'activité du vendeur (salons, foires, domicile du consommateur). Informations obligatoires dans un contrat écrit. Droit de rétractation de 14 jours, sauf exceptions.

3. Offre Conjointe de Produits ou de Services (Art. VI.80 et s.)

Acquisition (gratuite ou non) de produits/services liée à l'acquisition d'autres. Autorisées si ne constituent pas une pratique commerciale déloyale.

4. Clauses Abusives (Art. VI.82 et s.)

Toute clause qui crée un déséquilibre manifeste entre droits et obligations. Liste de clauses interdites et nulles de plein droit (Art. VI.83). Le consommateur ne peut y renoncer.

5. Reconduction du Contrat de Services (Art. VI.91)

Pour les contrats à durée déterminée avec clause de reconduction tacite, le consommateur peut résilier sans indemnité après reconduction, avec un préavis max 2 mois. Clause spécifique à mentionner en gras.

VI.VI. Des Contrats entre Entreprises (Art. VI.91/1 et suiv.)

Depuis la loi du 4 avril 2019, des règles régissent les contrats entre entreprises (B2B).

1. Rédaction Claire (Art. VI.91/2)

Un contrat écrit doit être clair et compréhensible.

2. Les Clauses Abusives (Art. VI.91/3 et suiv.)

• Liste noire (Art. VI.91/4) : Quatre clauses toujours interdites (ex : engagement irrévocable sous condition de la volonté unilatérale de l'entreprise, droit unilatéral d'interprétation).
• Liste grise (Art. VI.91/5) : Huit clauses présumées abusives sauf preuve contraire (ex : modification unilatérale sans raison valable, prorogation tacite sans délai raisonnable de résiliation).
• Catégorie générale (Art. VI.91/6) : Toute clause créant un déséquilibre manifeste entre droits et obligations.

VI.VII. Les Pratiques Interdites car Déloyales à l'Égard du Consommateur

Pratiques commerciales déloyales si contraires à la diligence professionnelle et altèrent le comportement économique du consommateur moyen (Art. VI.93).

• Pratiques commerciales trompeuses (Art. VI.97 et s.) : Informations fausses ou induisant en erreur (tromperie par fait ou omission). Liste noire de pratiques toujours déloyales (Art. VI.100).
• Pratiques commerciales agressives (Art. VI.101 et s.) : Altèrent la liberté de choix par harcèlement, contrainte ou influence injustifiée. Liste noire de pratiques toujours agressives (Art. VI.103) (ex : vente forcée).

VI.VIII. Pratiques de Marché Déloyales entre Entreprises

Loi du 4 avril 2019.

• Interdiction générale de pratiques de marché trompeuses (Art. VI.105 et VI.105/1) et de publicité trompeuse (Art. VI.106).
• Ventes en « pyramides » (Art. VI.107) : Interdites.
• Ventes à perte (Art. VI.116) : En principe interdites, mais l'interdiction est jugée contraire au droit européen par la Cour de Cassation.
• Abus de position de dépendance économique (Art. IV.2/1) : Interdit. Ne sanctionne pas la dépendance, mais son abus.
• Abus de position dominante : L'entreprise utilise son pouvoir économique pour fausser la concurrence.

VI.IX. Recours

• Règlement extrajudiciaire des litiges de consommation : Traitement en entreprise, puis Service de Médiation pour le consommateur (gratuit).
• Action en cessation (Art. XVII.1 et s.) : Par le président du tribunal de l'entreprise pour faire cesser une pratique déloyale.
• Action en réparation collective (Art. XVII.35 et s.) : Devant les tribunaux de Bruxelles pour violation du CDE ou d'un règlement européen, par des associations de défense des consommateurs. Microsoft, par exemple, ne peut faire renoncer à ces actions collectives.

Titre VII : Développer des Savoir-Faire : Raisonner en Droit

Introduction : Considérations Générales sur les Études de Droit

Apprendre le droit, c'est apprendre à construire un raisonnement juridique, pas seulement mémoriser des solutions.

Qu'est-ce qu'un Raisonnement ?

ManIère dont les idées s'enchaînent.

• Raisonnement déductif : Part d'une idée générale pour en déduire une conséquence particulière (ex : syllogisme). Prédominant en droit.
• Raisonnement inductif : Part d'observations particulières pour élaborer une généralisation.

Le Syllogisme

Mode de raisonnement déductif rigoureux à trois propositions : deux prémisses (majeure et mineure) et une conclusion logique. Exemple classique : « Tous les hommes sont mortels, or Socrate est un homme ; donc Socrate est mortel ».

Le Syllogisme Juridique

Outil fondamental pour les juristes et étudiants. Il permet d'organiser le raisonnement et la déduction logique pour résoudre des problèmes de droit.

• Majeure : Règle générale de droit (références légales précises, conditions légales).
• Mineure : Faits de l'affaire appliqués aux conditions légales (qualification).
• Conclusion : Conséquence logique de l'application des conditions légales aux faits.

Cette méthode est applicable à toutes les branches du droit.

Titre VIII : Engagements Pédagogiques UE Droit des Affaires

Cette unité d'enseignement (UE) vise à introduire le droit des affaires, mobilisant des connaissances en fondements du droit, droit civil et droit judiciaire. L'accent est mis sur le raisonnement juridique. Elle est composée du droit de l'entreprise et du droit des sociétés et des associations. Les apprentissages sont évalués par une épreuve intégrée écrite (QCM et cas pratiques/questions ouvertes) avec code autorisé. Les supports de cours sont disponibles sur HELMo Learn, un Code de droit économique et un Code civil à jour sont indispensables.

Méthode de résolution de casus : Résumé

1. Faits : Résumé des faits importants.
2. Question à résoudre : Reformulation claire du problème juridique.
3. Branche du droit et matière visée : Identification de la ou des branches et des concepts juridiques pertinents.
4. Références légales : Recherche et citation précise des articles de loi pertinents.
5. Conditions légales : Reformulation des règles de droit en format "SI... ALORS...", distinguant conditions et conséquences.
6. Application au cas d'espèce : Vérification si les conditions légales sont remplies à partir des faits.
7. Conclusion : Réponse claire et concrète à la question posée, basée sur l'application des conséquences juridiques.

Annexes : Notions de Concurrence et d'Éviction

Annexe 1 : La Notion de Concurrence

Le terme "concurrence" a différentes acceptions juridiques.

Contexte juridique	Sens du terme concurrence	Finalité	Exemples vus au cours	Références légales
Liberté d'établissement	Principe économique de libre concurrence.	Favoriser l'innovation et la prospérité.	—	Art. II.2 CDE
Relations contractuelles entre entreprises	Conditions d'un marché sain.	Éviter les déséquilibres, pratiques déloyales entre entreprises.	Clauses abusives B2B, abus de dépendance économique, abus de position dominante.	Art. VI.91/1 et suiv. CDE, Art. IV.2/1 CDE
Cession de fonds de commerce	Protection de la clientèle du cessionnaire.	Garantir la jouissance paisible du fonds.	Obligation implicite de non-concurrence du cédant.	Art. 1628 Anc. C. civ. (par analogie)
Pratiques de marché	Loyauté des pratiques commerciales.	Protéger consommateurs et entreprises d'actes déloyaux.	Publicité comparative, ventes à perte.	Art. VI.17 CDE, Art. VI.116 CDE
Régulation du marché	Maintien d'un niveau suffisant de concurrence.	Lutter contre les ententes et abus de position dominante.	—	Livre IV CDE, Art. IV.2 CDE

Annexe 2 : La Notion d'Éviction

Le terme "éviction" a également plusieurs significations selon le contexte.

Contexte juridique	Sens du terme éviction	Finalité	Exemples vus au cours	Références légales
Bail commercial	Privation de la jouissance du bien loué.	Protection du preneur et de son fonds de commerce.	Refus de renouvellement du bail, expulsion par l'acquéreur.	Art. 16 Loi 30 avril 1951, Art. 12 Loi 30 avril 1951
Droit de la vente	Perte de la propriété ou de la jouissance de la chose vendue.	Garantir l'acheteur contre les troubles de droit ou de fait.	—	Art. 1625 et suiv. Anc. C. civ.
Cession de fonds de commerce	Perte de la clientèle du fonds cédé.	Assurer au cessionnaire la jouissance utile du fonds.	Obligation de non-concurrence du cédant.	Art. 1628 Anc. C. civ. (par analogie)
Autres hypothèses ?	—	—	—	—