Adaptation immobilière au changement climatique : diagnostics et solutions

CONSEIL EN GESTION DU BÂTI DANS LE CONTEXTE DE CHANGEMENT CLIMATIQUE

Ce document fournit des informations et des conseils sur la gestion du patrimoine immobilier face aux défis posés par le changement climatique, en se concentrant sur les diagnostics obligatoires et les solutions d'adaptation.

I. DES DIAGNOSTICS OBLIGATOIRES POUR MIEUX DIFFUSER L'INFORMATION

Pour informer au mieux les acquéreurs et locataires, une série de diagnostics est rendue obligatoire lors des transactions immobilières.

A. LE CONTENU GLOBAL DU DOSSIER DE DIAGNOSTIC TECHNIQUE (DDT)

Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) regroupe l'ensemble des diagnostics obligatoires que le propriétaire vendeur ou bailleur doit fournir. Il est annexé au bail ou à la promesse de vente.

Source: https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/diagnostics-techniques-immobiliers

Le Carnet d'information du logement (CIL) centralise les informations sur les caractéristiques du logement et les travaux passés pour faciliter l'amélioration de la performance énergétique. Il concerne les logements neufs (permis de construire après le 1er janvier 2023) et les logements existants ayant fait l'objet de travaux de rénovation énergétique. Le CIL est remis à l'acquéreur lors de la signature de l'acte authentique de vente.

B. LES DIAGNOSTICS ÉNERGÉTIQUES: DPE ET AUDIT ÉNERGÉTIQUE

1. LE DPE: DIAGNOSTIC DES PERFORMANCES ÉNERGÉTIQUES

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un document essentiel qui évalue la consommation d'énergie et l'impact environnemental d'un logement.

• Informations obligatoires sur les annonces immobilières:

  • Classements énergétique et climatique (A à G).

  • Mention « logement à consommation énergétique excessive » si classé F ou G.

  • Montant estimé des dépenses énergétiques annuelles pour un usage standard.

• Sanctions en cas d'absence de DPE sur l'annonce:

  • 3000 € pour une personne physique.

  • 15000 € pour une personne morale.

• Obligation et opposabilité:

  • Obligatoire lors des ventes (annexé à l'avant-contrat et au contrat définitif) et des locations (annexé au bail).

  • Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable, permettant à l'acheteur ou locataire d'engager la responsabilité du vendeur/bailleur en cas d'irrégularité préjudiciable.

  • Un «DPE neuf» est remis pour les programmes neufs.

• Réalisation du DPE:

  • Établi par un diagnostiqueur professionnel certifié, basé sur les caractéristiques physiques du logement.

  • Amende de 1500 € pour un diagnostiqueur non certifié.

• Contenu du DPE:

  • Caractéristiques du logement et de ses équipements.

  • Quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée et dépenses associées.

  • Étiquette énergie.

  • Recommandations pour améliorer les performances énergétiques, coût et efficacité.

• Restrictions de location:

  • Depuis le 1er janvier 2023, les logements dont la consommation d'énergie dépasse ne peuvent plus être loués.

  • Cette interdiction s'étendra progressivement aux logements classés F et G.

• Gel des loyers:

  • La Loi « climat et résilience » du 22 août 2021 interdit toute augmentation de loyer pour les logements classés F et G.

• Transmission et validité:

  • Les résultats sont transmis à l'Ademe.

  • La validité d'un DPE peut être vérifiée sur le site de l'Observatoire des DPE de l'Ademe.

2. L'AUDIT ÉNERGÉTIQUE

L'audit énergétique est une analyse plus approfondie que le DPE, obligatoire depuis le 1er avril 2023 pour la vente de biens classés F ou G.

• Il enrichit le volet travaux d'amélioration de la performance énergétique et climatique.

• L'audit avant travaux est une option plus détaillée, mais plus coûteuse, pour des précisions sur les travaux et leur coût.

C. L'ÉTAT DES RISQUES (ER)

1. LES OBLIGATIONS D'INFORMATION DES ACQUÉREURS ET DES LOCATAIRES (IAL)

L'Information des Acquéreurs et des Locataires (IAL) est obligatoire si le bien est exposé à un risque naturel, minier, technologique ou au recul du trait de côte. Un état des risques doit figurer dans le DDT.

• Géorisques:

  • Toute annonce immobilière doit mentionner: «Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr».

  • L'état des risques doit être remis dès la première visite.

  • Le site Géorisques permet d'éditer un rapport des risques pour une adresse donnée.

• Réalisation:

  • Contrairement à d'autres diagnostics, l'IAL ne nécessite pas de professionnel agréé. Le propriétaire peut le remplir lui-même via des formulaires en ligne.

2. ZOOM SUR LE RECUL DU TRAIT DE CÔTE: IMPACT SUR LES BIENS IMMOBILIERS

Le recul du trait de côte, accentué par le changement climatique, affecte un quart du littoral français. La loi Climat et Résilience vise à adapter les territoires exposés.

• Les communes menacées doivent intégrer une carte des zones exposées au recul du trait de côte (ZERTC) à 30 et 100 ans dans leur PLU/PLUI.

• Conséquences sur les biens immobiliers:

• Depuis le 1er janvier 2023, les agents immobiliers doivent indiquer si le logement est situé dans une zone exposée au recul du trait de côte dans leurs annonces.

• Toute promesse de vente, contrat de vente ou de location dans ces zones doit le mentionner, sous peine de nullité.

• Un droit de préemption s'applique au bénéfice de la commune sur l'intégralité de la zone exposée.

• Des actions de relocalisation peuvent être organisées, et un Bail Réel d'Adaptation à l'Érosion Côtière peut être mis en place pour gérer temporairement les biens acquis.

3. ZOOM SUR LE RETRAIT GONFLEMENT DES ARGILES (RGA)

Le retrait-gonflement des argiles (RGA) est un phénomène où les sols argileux se rétractent en période sèche et gonflent en période pluvieuse, pouvant causer des désordres structurels (fissures, tassements).

• Pour une indemnisation par l'assurance, un arrêté interministériel de catastrophe naturelle est requis, reconnaissant le RGA comme cause du dommage. Les indemnisations peuvent être difficiles à obtenir.

• Dans les zones d'exposition moyenne ou forte au RGA:

  • En cas de vente d'un terrain non bâti constructible, une étude géotechnique préalable doit être fournie par le vendeur.

  • Le projet de construction doit suivre les recommandations d'une étude géotechnique de conception.

• Une «Attestation RGA» est obligatoire pour les bâtiments de moins de deux logements construits ou rénovés après le 1er janvier 2024. Elle est annexée au titre de propriété et suit les mutations successives.

• Cette attestation permet de bénéficier de la garantie CatNat retrait-gonflement des sols pendant 10 ans. À défaut, les biens seront exclus du droit à la garantie sécheresse pendant 10 ans.

D. LES DIAGNOSTICS AU NIVEAU DES COPROPRIÉTÉS

Plusieurs diagnostics sont spécifiques aux copropriétés pour planifier les travaux et améliorer la performance énergétique.

• PPPT / PPT (Projet de Plan Pluriannuel de Travaux / Plan Pluriannuel de Travaux):

  • Le PPPT propose plusieurs PPT répondant aux besoins de la copropriété.

  • Le PPT définit les travaux à réaliser sur 10 ans et évalue leur coût.

  • Obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans, selon un calendrier progressif:

    • 01/01/2023 : plus de 200 lots.

    • 01/01/2024 : de 51 à 200 lots.

    • 01/01/2025 : moins de 51 lots.

• DPE COLLECTIF:

  • Évalue la performance énergétique de l'ensemble de l'immeuble pour une approche globale et la planification du PPT.

  • Obligatoire pour les copropriétés construites avant 2013, selon un calendrier:

    • 01/01/2024: plus de 200 lots et les monopropriétés.

    • 01/01/2025: de 51 à 200 lots.

    • 01/01/2026: moins de 51 lots.

• DTG (Diagnostic Technique Global):

  • Rapport pluridisciplinaire (architecture, thermique, ingénierie financière) qui établit des scénarios de travaux d'économie d'énergie et les aides financières mobilisables.

  • Accompagne la copropriété dans sa démarche de rénovation énergétique.

  • Obligatoire pour la mise en copropriété d'un immeuble de plus de 10 ans ou insalubre; sinon, non obligatoire.

II. L'ORIENTATION DU CLIENT VERS DES SOLUTIONS D'ADAPTATION DE SON BIEN IMMOBILIER AU CHANGEMENT CLIMATIQUE

Pour une adaptation efficace, les travaux de rénovation énergétique doivent être envisagés de manière globale, incluant isolation, ventilation, chauffage et menuiseries.

A. LES INTERLOCUTEURS

• Service public d'accompagnement:

  • France Rénov': conseillers délivrant un conseil gratuit, neutre et indépendant.

  • CoachCopro®: accompagne gratuitement les copropriétaires dans leur projet de rénovation énergétique.

• Acteurs privés impliqués:

  • Bureaux d'études techniques (thermiques et fluides).

  • Architectes, maîtres d'œuvre.

  • Assistants à maîtrise d'ouvrage (AMO).

  • Coordonnateurs sécurité protection santé (CSPS).

  • Bureaux de contrôle.

  • Entreprises et artisans.

• Seules les entreprises titulaires d'un signe de qualité «Reconnu garant de l'environnement» (RGE) peuvent faire bénéficier des aides publiques.

B. LES FINANCEMENTS

Le coût moyen des travaux de rénovation énergétique varie de 200 à (étude Ademe 2023). Des aides financières sont disponibles, souvent conditionnées à l'efficacité des travaux (sortie de passoire énergétique, atteinte des classes A ou B).

• Aides pour les particuliers:

  • MaPrimRénov' et MaPrimRénov' Sérénité.

  • CEE (Certificats d'Économie d'Énergie).

  • Aides de l'Anah (Habiter mieux Sérénité).

  • Aides d'Action Logement.

  • Crédit d'impôt pour la transition énergétique.

  • Taux de TVA réduit.

  • Aides des collectivités territoriales.

  • Éco-PTZ pour financer le reste à charge.

• Aides pour les syndicats de copropriétaires:

  • Aides collectives (attribuées au syndicat):

    • MaPrimeRénov' Copropriétés.

    • CEE (Certificats d'Économie d'Énergie).

    • Aides des collectivités territoriales.

  • Reste à charge:

    • Fonds travaux.

    • Épargne personnelle.

    • Prêts collectifs (Éco-PTZ ou autre).

  • Aides individuelles (aux copropriétaires):

    • Bonifications MaPrimeRénov'.

    • Aides fiscales pour les bailleurs.