Droit des biens : Introduction et Concepts Clés
Aucune carteLe droit des biens est une branche du droit civil qui régit les relations entre les personnes et les biens, ainsi que les règles relatives à l'appropriation et à l'exploitation des richesses.
Introduction au Droit des Biens
Le Droit des Biens est une branche essentielle du droit civil qui encadre les relations entre les personnes et les "biens". Il constitue la base du droit patrimonial, c'est-à-dire l'ensemble des règles relatives aux biens économiques d'une personne. Son objectif est de définir les modes d'appropriation et d'exploitation des richesses. Cette matière est intrinsèquement liée à d'autres domaines comme le droit patrimonial de la famille (régimes matrimoniaux, successions) et le droit des affaires.
Le Droit et la Personne
En droit, la personne est l'individu qui possède la personnalité juridique, c'est-à-dire l'aptitude à être titulaire de droits et d'obligations. Au Sénégal, cette qualité est reconnue aux êtres humains (personnes physiques) et à certains groupements (personnes morales). Ces personnes exercent leurs droits sur des choses qualifiées de biens. Sans personne, il n'y a pas de Droit.
Notion de Bien
La définition du bien a évolué.
Conception classique : Le bien est une chose susceptible d'appropriation. Cette vision, inspirée du droit romain, met l'accent sur la corporalité (une "chose" au sens de "corps").
Conception moderne : Avec le développement industriel et technologique, de nombreuses richesses n'ont pas de corporalité. Le bien est désormais défini comme une entité identifiable et isolable, porteuse d'utilités et objet d'un rapport de propriété. Le terme "entité" est privilégié, bien que "chose" continue d'être utilisé pour désigner tout bien, corporel ou incorporel.
Les services, en revanche, ne sont pas considérés comme des biens car ils "meurent à leur naissance". Le bien, qu'il soit matériel ou immatériel, est tout ce qui peut faire l'objet d'un droit patrimonial.
Propriété et Bien
Juridiquement, la propriété est ce qui confère à une chose la qualité de bien. Sans propriété, il n'y a pas de bien. La propriété exige deux conditions :
Une appropriation nécessaire.
Une appropriation socialement acceptable.
Encadrement Juridique des Biens
Le droit des biens est la discipline qui définit le régime juridique spécifique des biens. Il détermine les règles de création et d'extinction de la propriété, ainsi que les pouvoirs de son titulaire sur les biens. L'appropriation est le cœur du droit des biens. L'exploitation, bien que souvent liée à l'appropriation, peut être licitement exercée par un non-propriétaire, créant des relations entre propriétaires et non-propriétaires.
Sources du Droit des Biens au Sénégal
Au Sénégal, le droit des biens n'est pas codifié de manière unique, mais résulte d'une pluralité de textes.
Constitution du Sénégal : Première source, elle garantit le droit de propriété en son article 15, le qualifiant de droit fondamental. Elle précise qu'il ne peut y être porté atteinte que pour nécessité publique légalement constatée, sous réserve d'une juste et préalable indemnité. Hommes et femmes ont un droit égal à la terre.
Code Civil Français : Certaines dispositions du Livre II du Code Civil français (avant les indépendances) sont encore applicables au Sénégal en vertu du principe de continuité législative. Les juridictions sénégalaises s'y réfèrent toujours explicitement.
Textes de Droit Sénégalais :
Propriété privée :
Code des Obligations Civiles et Commerciales (COCC) : Règles de transfert de propriété (meubles articles 261-263, immeubles articles 379 et s.).
Code de la Famille : Organisation de l'indivision (articles 449 et s.), droit patrimonial de la famille.
Loi n° 2011-07 du 30 mars 2011 portant Régime de la Propriété Foncière : Réglemente les opérations sur immeubles.
Propriété non privée :
Loi n° 64-46 du 17 juin 1964 sur le Domaine National : Définit les terres qui ne peuvent être appropriées individuellement. L'État est détenteur et doit en assurer l'utilisation rationnelle.
Loi sur le Domaine de l'État de 1976.
Lois relatives aux expropriations et réquisitions.
Autres textes : Lois sur la copropriété, Code de l'urbanisme, Code de la construction, Code de la chasse, Code de la pêche maritime, Code de l'Eau, Code de l'environnement, Code minier, Code pétrolier, loi sylvo-agro-pastorale, loi sur le droit d'auteur.
Classification des Biens
La classification des biens est essentielle pour déterminer les règles applicables.
A. Classification Principale ou Fondamentale : Meubles et Immeubles
L'article 516 du Code civil énonce que tous les biens sont meubles ou immeubles. Cette distinction est cruciale.
1. Critères de Distinction : Mobilité et Fixité
Les Meubles : Tout bien qui se déplace, soit par lui-même, soit par l'action d'une force extérieure. Ils sont mobiles.
Les Immeubles : Tout bien qui ne peut être déplacé. Ils sont fixes.
2. Les Meubles
Selon l'article 527 du Code civil (ancien), les meubles sont soit par nature, soit par détermination de la loi. La jurisprudence ajoute les meubles par anticipation.
a. Meubles par Nature
Chose corporelle douée de mobilité.
Animaux : Traditionnellement considérés comme des choses, à l'instar de l'article 528 du Code civil (version 1960). Cependant, leur statut évolue vers une considération comme "biens" plutôt que simples "choses", notamment en droit de la responsabilité (ex: article 137 COCC sur la responsabilité du fait des animaux).
Meubles meublants : D'après l'article 534 du Code civil, ce sont les meubles destinés à l'usage et à l'ornement des appartements (tapisseries, lits, sièges, tables, porcelaines décoratives, tableaux et statues intégrés à la décoration). Les collections de tableaux ou de porcelaines non liées à la décoration sont exclues.
Autres meubles corporels : Bateaux, bacs, navires, moulins et bains sur bateaux non fixés, matériaux de démolition ou de construction avant leur emploi (article 531, 532 du Code civil). Les aéronefs sont également considérés comme des meubles.
b. Meubles par Anticipation
Définition : Qualification jurisprudentielle pour des parties d'un immeuble dont la vocation naturelle est de devenir meubles. Cela permet d'appliquer le régime juridique des meubles à des opérations portant sur ces biens avant leur détachement réel.
Exemples :
Vente d'une récolte sur pied : la récolte est un immeuble par nature avant d'être cueillie, mais des fruits à récolter sont des meubles par anticipation.
Vente d'arbres à abattre : l'arbre est un immeuble par nature avant d'être abattu, mais un arbre à abattre est un meuble par anticipation.
Matériaux à extraire (par exemple, pierres d'une carrière).
Intérêt : Facilite la circulation juridique en traitant ces biens comme des meubles dès le départ de l'opération (ex: vente), simplifiant les formalités (pas de publicité foncière).
c. Meubles par Détermination de la Loi
Définition : La loi qualifie de meubles des droits incorporels. L'article 529 du Code civil en détermine l'assiette.
Exemples :
Obligations et actions ayant pour objet des sommes exigibles ou des effets mobiliers.
Actions ou intérêts dans des sociétés (finance, commerce, industrie), même si des immeubles dépendent de ces entreprises. Ces actions sont réputées meubles pour chaque associé tant que la société dure.
Rentes perpétuelles ou viagères (sur l'État ou des particuliers). Une rente est une rémunération régulière ; une rente perpétuelle () ne s'arrête jamais sauf rachat, tandis qu'une rente viagère () prend fin au décès du bénéficiaire.
3. Les Immeubles
L'article 517 du Code civil distingue trois catégories d'immeubles.
a. Immeubles par Nature
Définition : Bien insusceptible d'être déplacé.
Assiette :
Fonds de terre (surface et sous-sol) et les bâtiments y fixés (maisons, barrages) (article 518).
Moulins à vent ou à eau fixés sur piliers et faisant partie du bâtiment (article 519).
Récoltes pendantes par les racines et fruits non encore recueillis (article 520). Dès qu'ils sont coupés ou détachés, ils deviennent meubles. Les coupes de bois ne deviennent meubles qu'une fois les arbres abattus (article 521).
b. Immeubles par Destination
Définition : Ce sont des biens meubles qui sont traités comme immeubles en raison de leur lien avec un immeuble par nature. Ce lien est créé par la volonté du propriétaire.
Importance de l'immobilisation : Protéger les créanciers de l'immeuble. L'aliénation de l'immeuble par nature inclut souvent les immeubles par destination. Notons une différence avec le droit OHADA, qui exclut ces immeubles des saisies, à moins d'un accord des parties (article 192 AUPOS, article 251 AUPRSVE).
Conditions d'immobilisation :
Unité de propriété : Le meuble et l'immeuble doivent appartenir au même propriétaire. Si le meuble est à un tiers, il reste meuble.
Intention du propriétaire : Le propriétaire doit avoir l'intention d'affecter le meuble au service de l'immeuble (exclut simple dépôt ou abandon). Cette intention peut se manifester par :
Affectation à perpétuel demeure (ornementale ou somptuaire) : Évoquée par les articles 524 *in fine* et 525 du Code civil. Le meuble est fixé de manière apparente et durable (scellé en plâtre, chaux, ciment, ne pouvant être détaché sans détérioration). La jurisprudence interprète cela extensivement, une simple adhérence physique ou un emplacement spécial aménagé suffit.
Affectation à l'exploitation agricole (économique) : Article 524 du Code civil. Exemples : animaux attachés à la culture (bœufs de labour), semences, ruches (énumération non exhaustive).
Affectation à l'exploitation industrielle (économique) : Article 524 du Code civil. Exemples : ustensiles pour forges, papeteries, usines. La liste peut être étendue à tout matériel nécessaire à l'exploitation.
Affectation dans un but commercial (économique) : Création jurisprudentielle. Meubles affectés à l'exploitation d'un établissement commercial (ex : tables, chaises dans une université privée).
Cessation de l'immobilisation : Le meuble redevient meuble lorsque :
Il est détaché de l'immeuble.
Le propriétaire dispose séparément des deux biens. La seule intention du propriétaire ne suffit pas si le meuble est encore physiquement rattaché.
c. Immeubles par l'Objet Auxquels Ils s'Appliquent
Définition : Droits réels immobiliers, c'est-à-dire l'ensemble des droits portant sur un immeuble.
Exemples (loi sénégalaise n° 2011-07, article 19) :
Propriété des immeubles.
Usufruit des biens immobiliers.
Droits d'usage et d'habitation.
Emphytéose, droit de superficie.
Servitudes et services fonciers.
Privilèges et hypothèques.
Actions en justice : Actions pétitoires ou possessoires visant à revendiquer un immeuble (complainte, réintégrande, dénonciation de nouvelles œuvres).
4. Intérêts de la Distinction Meubles/Immeubles
a. Intérêts Civils
Publicité : La publicité des droits sur les immeubles est souvent exigée (ex: Loi 2011-07, articles 46 et s.); celle des meubles se fait par leur remise (possession), sauf pour les meubles immatriculés ou certains incorporels.
Preuve (probatoire) : Plus facile de prouver la propriété d'un meuble. Les transactions immobilières exigent un acte authentique, tandis que les transactions mobilières obéissent au principe du consensualisme. Au Sénégal, la possession d'un meuble vaut titre, mais l'usucapion immobilière n'existe qu'au profit de l'État.
Procédural : L'action en justice pour un immeuble est portée devant le tribunal du lieu de l'immeuble ; pour un meuble, devant le tribunal du domicile de la personne attaquée.
Saisie : Les règles de saisie diffèrent (saisie mobilière vs immobilière).
Sûretés : La nature du bien détermine la sûreté (hypothèque pour immeubles, gage pour meubles corporels, nantissement pour meubles incorporels).
b. Intérêts Pénaux
La qualification pénale de certaines infractions dépend de la nature mobilière ou immobilière du bien (ex: le vol suppose un meuble).
c. Intérêts Fiscaux
Existence d'impôts spécifiques aux immeubles (taxe foncière, taxe de publicité foncière, taxe sur la plus-value immobilière).
B. Classification Secondaire : Biens Corporels et Incorporels
Cette distinction est devenue fondamentale bien que non explicitement prévue par le Code civil comme pour les meubles/immeubles.
1. Biens Incorporels
Définition : Issus du droit romain ("res incorporales"), ce sont des droits qui pèsent sur un bien non matériel.
Typologie :
Droit personnel : Relation juridique interpersonnelle où une partie doit une prestation à l'autre. Le droit en tant qu'entité est approprié.
Droit réel : Droit exercé directement sur une chose (meuble ou immeuble).
Droits réels principaux : Pouvoir direct sur la chose (propriété, démembrements comme usufruit, servitudes).
Droits réels accessoires : Garantissent le paiement d'une créance au moyen d'une chose (sûretés : hypothèque, gage).
Droits sociaux : Prérogatives attachées à la qualité d'associé (titulaire de titres sociaux).
Acquisition : Originaire (création de société, augmentation de capital) ou dérivée (transfert de titres, héritage).
Droits conférés :
Droits politiques : Participer aux décisions, voter, droit à l'information.
Droits financiers : Droits aux dividendes, aux réserves, au boni de liquidation.
Autorisations administratives : Permettent l'exercice régulier d'activités lucratives. Sont désormais considérés comme des biens.
2. Propriétés Incorporelles
Ces richesses émergent de l'économie de l'immatériel et de la création.
a. Fonds Incorporels (venant du latin _fundus_ désignant le capital)
Ils constituent des regroupements de biens dédiés à une activité économique.
Fonds d'exploitation (universalités de fait) : Universalités de biens liés par une interdépendance pour l'exploitation de biens ou services à titre onéreux.
Fonds de commerce : Ensemble de moyens pour avoir une clientèle commerciale (achat/vente). Réglementé par l'Acte Uniforme OHADA de 2011.
Fonds artisanal : Assimilé au fonds de commerce par l'UEMOA (règlement n° 01/2014/cm/uemoa), composé d'éléments corporels et incorporels, mais l'artisan n'acquiert pas la qualité de commerçant.
Fonds agricole : Concept encore peu développé en droit sénégalais (contrairement au droit français). Comprend cheptel, stocks, contrats, droits incorporels, enseignes, brevets.
Fonds libéral : Reconnu par la jurisprudence, concerne les professions libérales (services intellectuels).
Fonds de spéculation (universalités de fait) : Visent la recherche de plus-values financières par l'achat et la vente sur le marché boursier.
Fonds Commun de Placement (FCP) : Mise en commun d'argent d'investisseurs pour placements diversifiés (actions, obligations) réduisant le risque.
Fonds Commun de Créances (FCC) / Special Purpose Vehicle (SPV) : Entité légale qui acquiert des créances pour les transformer en titres (titrisation bancaire).
b. Propriétés Intellectuelles
Définition : Ensemble de règles spécifiques reconnaissant des droits sur des choses immatérielles (produits de l'esprit), distinctes de la propriété civile classique.
Catégories :
Propriété industrielle :
Créations industrielles (inventions, modèles d'utilité, dessins, obtentions végétales).
Signes distinctifs (marques, noms commerciaux, indications géographiques).
Protection contre la concurrence déloyale.
Propriété littéraire et artistique :
Droit d'auteur (artistes, auteurs de romans, cinéastes).
Droits voisins (artistes interprètes, producteurs de phonogrammes ou vidéogrammes).
Régime juridique : Régie par le droit privé (droit civil pour le littéraire et artistique, droit commercial pour l'industriel).
Textes applicables :
National (Sénégal) : Loi n° 2008-09 sur le droit d'auteur, etc.
International : Convention de Berne (œuvres littéraires et artistiques), Convention de Rome (droits voisins), Accord de Bangui (OAPI) pour la propriété industrielle.
C. Classifications Secondaires Variées
1. Choses Appropriées et Choses Non Appropriées
a. Choses Communes (res communes)
Définition : Chose sans propriétaire et qui ne peut en avoir un (article 714 Code civil). Leur usage est commun à tous.
Exemples matériels : Air, eau (en abondance), lumière, soleil, vent. L'homme peut s'en approprier de faibles quantités (eaux de pluie, énergie solaire) ou les transformer.
Exemples immatériels : Lois scientifiques, idées (en littérature, elles sont de libre parcours).
b. Choses Sans Maître (res nullius)
Définition : Choses qui n'ont pas de propriétaire mais qui pourraient en avoir. Elles peuvent être appropriées privément par occupation.
Exemples : Poissons dans les cours d'eau, gibier.
Choses abandonnées (res derelictae) : Leur propriétaire a volontairement renoncé à son droit. Elles sont appropriables par le premier occupant (ex: objets en décharge).
Appropriation : Se fait par appréhension matérielle avec l'intention d'en devenir maître (droit d'occupation).
c. Choses Perdues
Ces choses ne sont ni communes, ni sans maître.
i. Les Épaves
Définition : Objet mobilier égaré ou abandonné par son propriétaire sans renonciation à son droit. Non enfouie, mais son propriétaire est inconnu.
Qualification :
Absence d'abandon volontaire : Dépossession résulte d'une inadvertance (cas fortuit) ou contrainte (vol).
Impossible identification du propriétaire : Si le propriétaire ne peut être identifié, même s'il a été recherché.
Types : Terrestres (bijoux, montres) ou maritimes/fluviales (navires, cargaisons).
Sort juridique (Sénégal) :
Épaves terrestres : Droit commun (COCC article 262). L'acquéreur de bonne foi devient propriétaire, mais le propriétaire initial peut revendiquer dans les 3 ans. S'il a été acheté en commerce, le propriétaire doit rembourser le prix.
Épaves maritimes : Lois particulières (Code de la marine marchande, articles 250 et s. reprenant l'article 717 Code civil). Obligation de déclarer la découverte à l'autorité maritime. Elles sont protégées et sauvegardées.
ii. Les Trésors
Définition : Chose cachée ou enfouie sur laquelle personne ne peut justifier sa propriété, découverte par l'effet du hasard (article 716 Code civil).
Caractérisation :
Bien meuble : Par nature ou destination.
Enfoui ou dissimulé : Dans un lieu ou objet (cave, coffre, mur), difficile à trouver.
Dissociable du fonds : Distinction entre le trésor et le terrain (ex: coffre enterré vs minerai incorporé).
Découverte fortuite : Par pur hasard (exclut les fouilles organisées).
Impossible justification de propriété : Si un propriétaire peut prouver son droit, ce n'est plus un trésor.
Attribution de la propriété (article 716) :
Trouvé dans son propre fonds : Appartient au découvreur.
Trouvé dans le fonds d'autrui : Appartient pour moitié au découvreur, pour moitié au propriétaire du fonds.
2. Choses Dans le Commerce et Hors Commerce
a. Choses Dans le Commerce
Définition : Aptitude d'une chose à circuler d'un patrimoine à un autre (commercialité). Condition de validité des contrats.
Libre circulation : Toute chose peut être vendue librement, sauf interdiction légale ou conventionnelle.
Restrictions (inaliénabilité) :
Légale : La loi rend la chose inaliénable (ex: biens soumis au régime dotal, article 386 Code de la famille).
Conventionnelle : Par convention, la chose peut être inaliénable (clause d'inaliénabilité), à condition d'être temporaire et justifiée par un intérêt sérieux et légitime.
b. Choses Hors Commerce
Détermination : Circulation proscrite (indisponibles, inaliénables, incessibles, intransmissibles). Ne peuvent faire l'objet de conventions ni être acquises par prescription.
Exemples :
Corps humain : Inaliénabilité, qu'il soit vivant ou décédé.
Corps en vie : Principe d'indisponibilité (loi sénégalaise n° 2015-22 sur les dons, prélèvements, transplantations). Dons gratuits à des fins thérapeutiques, souvent restreints aux membres de la famille proche.
Corps sans vie (cadavre) : Considéré comme une chose sacrée, donc hors commerce. La vente est nulle (jurisprudence). Le Code pénal (article 234) interdit les transactions sur ossements humains.
Droits extrapatrimoniaux : Droits politiques, attributs de la personne (nom patronymique si cessionnaire est une personne physique).
Souvenirs de famille : Objets mobiliers liés à un ancêtre ou une famille, propriété familiale, hors commerce.
État des personnes : Informations identifiantes non soumises à la volonté individuelle (nom, prénom, sexe, domicile).
Choses dangereuses : Drogues, explosifs, agents pathogènes (sauf réglementation stricte). La vente de produits périmés est nulle.
Marchandise contrefaite : Hors commerce pour protéger les droits des tiers. La vente est nulle.
Biens du domaine public : Inaliénables et imprescriptibles (Code du domaine de l'État, article 9).
3. Biens Privés et Biens Publics
Ces biens appartiennent à des personnes publiques, mais leur régime diffère de celui du droit commun.
a. Domaine Public
Définition : Biens et droits qui, par leur nature ou destination, ne sont pas susceptibles d'appropriation privée (Code du domaine de l'État, article 2 al. 2). Inaliénables et imprescriptibles.
Catégories (article 4) :
Naturel (article 5) : Mer territoriale, plateau continental, mer intérieure, rivages, cours d'eau navigables ou non (avec zones de protection : 100m pour les rivages, 25m pour les cours d'eau navigables, 10m pour les non navigables, 25m pour les lacs), nappes aquifères, sous-sol, espace aérien.
Artificiel (article 6) : Routes, chemins de fer, gares, ports maritimes/fluviaux et leurs dépendances, aérodromes/aéroports et leurs dépendances, ouvrages hydrauliques, canaux de navigation/irrigation, conduites d'eau/égouts, lignes électriques/télégraphiques, ouvrages militaires, objets d'art affectés aux musées nationaux, halles et marchés, servitudes d'utilité publique.
b. Domaine Privé
Composition (article 21 Code du domaine de l'État) : Biens acquis par l'État (gratuitement, onéreusement), immeubles expropriés, immatriculés au nom de l'État, préemptés, confisqués, abandonnés, portions du domaine public déclassées, biens vacants et sans maître.
Domaine privé immobilier :
Affecté : Immeubles mis gratuitement à disposition des services de l'État (pour leur fonctionnement) ou des établissements publics administratifs.
Non affecté : Terrains à mettre en valeur, gérés pour leur utilisation rationnelle. Peuvent faire l'objet d'autorisations d'occuper à titre précaire, baux, concessions, ventes.
Domaine privé mobilier : Tous les biens meubles visés à l'article 21.
4. Biens Fongibles et Biens Non Fongibles
a. Critère de Distinction
L'interchangeabilité.
Fongibles (choses de genre) : Caractère interchangeable. Se déterminent par leur genre, unité de mesure, poids, volume, nombre (ex: argent, kilo de mil). Adage : (les choses de genre ne périssent pas).
Non fongibles (corps certains) : Non interchangeables, individualisés (ex: un immeuble, un tableau d'art).
b. Intérêts de la Distinction
Transfert de propriété : Dépend de la fongibilité. Au Sénégal, le transfert ne s'opère pas mais à la livraison (article 275 AUDCG).
Compensation : Possible uniquement si les objets respectifs sont fongibles.
Restitution : Chose individualisée pour biens non fongibles ; chose équivalente pour biens fongibles (article 285 COCC - remplacement).
5. Biens Consomptibles et Biens Non Consomptibles
a. Critère de Distinction
Consomptibles : Se consomment et disparaissent avec l'usage (ex: denrées alimentaires, argent).
Non consomptibles : Peuvent être utilisés sans être détruits ni aliénés (ex: maison, voiture).
b. Intérêt de la Distinction
Obligation de restituer une chose équivalente (consomptible) ou la chose elle-même (non consomptible). Ne pas confondre biens consomptibles avec biens de consommation.
6. Choses Futures
Définition : Désignée dans un acte juridique bien qu'elle n'existe pas encore (ex: ouvrage à construire).
Admission : L'article 74 in fine du COCC admet que la prestation promise peut porter sur des choses futures. Un contrat peut être conclu sur une chose future (ex: vente d'une récolte future).
7. Biens de Consommation et Biens de Capitalisation
Biens de capitalisation : Acquis dans une perspective de transmission héréditaire.
Biens de consommation : Acquis pour leur utilisation personnelle, pour en jouir personnellement.
Relations entre les Biens
Les biens ne sont pas isolés, ils entretiennent des relations entre eux.
A. Combinaisons de Biens
Les biens peuvent s'organiser en rapports d'accessoire à principal ou former des universalités.
1. Rapport d'Accessoire à Principal : "Accessoirum Principale Sequitur"
L'accessoire suit le principal.
a. Immeubles par Destination
Des meubles subissent le régime juridique d'un immeuble en raison de leur lien, sans changer de nature.
b. Fruits
Définition : Bien nouveau créé périodiquement à partir d'un bien originaire sans altération de sa substance. Le bien producteur est le capital (ex: terre, entreprises).
Distinction avec les produits :
Produit : Ce qui est fourni par une chose mais en altère la substance (ex: minerai extrait). Les produits appartiennent au nu-propriétaire, les fruits à l'usufruitier.
Polysémie moderne du "produit" : Désigne aussi les biens issus d'une production industrielle (article 1386-3 Code civil : "Est un produit tout bien meuble même s'il est incorporé dans un immeuble, y compris les produits du sol, de l'élevage, de la pêche"). Dans cette acception, le produit peut regrouper les fruits.
Catégories de fruits (traditionnelles) :
Naturels : Produits spontanés de la terre, ou d'animaux (article 583 Code civil - ex: foin, lait, croît d'animaux).
Industriels : Obtenus par la culture avec intervention humaine (article 583 al. 2 - ex: récoltes cultivées).
Civils : Somme d'argent perçue en contrepartie de l'utilisation d'une chose (article 584 Code civil - ex: loyers, intérêts, arrérages de rentes).
Manifestations modernes :
Bénéfices d'exploitation : Résultat monétaire net d'une exploitation. Considééré comme une richesse nouvelle, un fruit industriel par la jurisprudence.
Dividendes : Part du bénéfice distribuée aux associés.
2. Universalités
Définition : Ensemble de biens constituant un "bien" en soi, avec un régime juridique homogène. On peut agir sur l'universalité dans son ensemble, mais aussi sur ses composants.
Universalité de droit : Ensemble de biens réunis pour garantir des engagements auprès des tiers (ex: le patrimoine).
Patrimoine : Un débiteur répond de ses dettes sur tous ses biens présents et à venir (article 200 COCC). L'actif répond du passif.
Biens patrimoniaux : Valeur économique, cessibles, transmissibles, saisissables.
Biens extrapatrimoniaux : Non saisissables (droits de la personnalité comme l'honneur, la vie privée, le vote) ; peuvent engendrer des conséquences patrimoniales en cas de violation (dommages et intérêts).
Principes régissant le patrimoine : Toute personne a un patrimoine, seules les personnes en ont un, chaque personne n'a qu'un patrimoine (unicité, remise en cause par les patrimoines d'affectation ou fiducie). La fiducie est un mécanisme où des biens sont transférés pour gestion, les dettes étant garanties uniquement par cet actif.
Universalité de fait : Masse de biens sans fonction de garantie de dettes.
Exemples : Fonds d'exploitation (commerce, artisanal, etc.), fonds de spéculation, troupeau, bibliothèque, bases de données, portefeuille de valeurs mobilières.
Cas particuliers : Communauté légale de biens et indivision contiennent des éléments patrimoniaux, à mi-chemin entre universalité de fait et de droit.
B. Remplacements des Biens (Mécanismes de Substitution)
1. Fongibilité
Description : Concerne les choses de genre, équivalentes les unes aux autres.
Implication : Permet de restituer un bien de même nature, espèce et qualité, même s'il ne s'agit pas de l'exacte même chose.
Typologie : Fongibilité civile (par convention) ou naturelle.
Utilité : Permet la jouissance des choses consomptibles, assure la pérennité de la propriété en cas de perte (les choses de genre ne périssent pas).
2. Subrogation Réelle
Définition : Substitution d'une chose à une autre dans un patrimoine déterminé, soit par substitution de personne (subrogation personnelle) soit de chose (subrogation réelle).
Mécanisme : Lorsqu'un bien disparaît (matériellement ou juridiquement) et qu'un autre bien prend sa place, le droit de propriété se poursuit sur le nouveau bien.
Exemple : Un immeuble hypothéqué est incendié. La somme d'assurance versée vient remplacer l'immeuble pour les créanciers hypothécaires.
Conditions : Il n'y a subrogation réelle que si la somme d'argent représente la valeur exacte du bien dans le patrimoine du créancier (équivalent en nature).
Rapports entre les Personnes et les Biens
Ces rapports peuvent être de droit (propriété) ou de fait (possession, détention précaire).
A. Rapports de Droit : La Propriété
La propriété est une notion fondamentale qui lie une personne à une chose.
1. Le Droit de Propriété : Un Droit Subjectif
Un droit fondamental, inviolable et sacré, garanti par la Constitution.
a. Les Attributs du Droit de Propriété
Découlent de l'article 544 du Code civil : "droit de jouir et de disposer des choses".
Usus (Droit d'user) :
Définition : Droit de se servir ou non de la chose, selon ses besoins, dans le respect de la loi.
Portée : Ne concerne pas tous les biens (ex: valeurs mobilières sans usus).
Exercice : Positif (exploiter) ou négatif (ne pas utiliser). Le non-usage n'éteint pas le droit, sauf exceptions (usucapion de l'État, réquisition de logements vacants).
Fructus (Droit de percevoir les fruits) :
Définition : Droit de percevoir les revenus produits par la chose (jouissance).
Liberté de jouissance : Exploiter la chose, récolter ses revenus.
Exercice : Actes matériels (récolte de fruits naturels/industriels) ou juridiques (perception de loyers).
Précision : Concerne les fruits, non les produits (qui altèrent la substance et relèvent de l'abusus).
Cas particulier du droit à l'image : La jurisprudence a évolué. Avant, le propriétaire avait un droit exclusif sur l'image de son bien ("Café Gondrée"). Aujourd'hui (Ass. Plén., 7 mai 2004), le propriétaire n'a pas de droit exclusif mais peut s'opposer à l'utilisation par un tiers si cela lui cause un "trouble anormal" (atteinte à sa tranquillité, intimité, intérêts économiques).
Abusus (Droit de disposer) :
Définition : Pouvoir d'accomplir des actes conduisant à la perte totale ou partielle du bien. Attribut essentiel, réservé au propriétaire (sauf quasi-usufruit pour biens consomptibles).
Libre exercice : Positif (aliéner) ou négatif (ne pas aliéner).
Accomplissement :
Matériellement : Modifier, détruire, améliorer, transformer, consommer la chose.
Juridiquement :
Transfert du droit de propriété (vente, donation, testament).
Démembrement du droit de propriété (usufruit, nue-propriété, servitude, emphytéose).
Affectation à la garantie d'une dette (hypothèque, nantissement, gage, fiducie).
Limites :
Interdiction d'aliéner (par loi ou clause d'inaliénabilité temporaire et motivée).
Aliénation forcée (expropriation pour cause d'utilité publique, saisie pour dettes).
b. Caractères du Droit de Propriété
Le droit de propriété est , , et .
Absolu : Le propriétaire peut faire ce qu'il veut du bien.
Limites légales : Article 544 Code civil ("pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par la loi ou les règlements"). Expropriations, nationalisations, permis de construire, Code de l'urbanisme. Théorie de l'abus de droit (article 122 COCC).
Limites jurisprudentielles : Troubles anormaux de voisinage.
Limites conventionnelles : Servitudes, clauses d'inaliénabilité.
Exclusif : Le propriétaire exerce seul les attributs.
Atténuations : Copropriété (mur mitoyen, indivision), démembrements (servitudes, usufruit).
Perpétuel : Existe tant que le bien existe et est transmissible par héritage.
Limite : Biens vacants et sans maître, ou successions abandonnées, appartiennent à l'État.
Inviolable : Nul ne peut être contraint de céder sa propriété sans cause d'utilité publique et juste indemnité (article 545 Code civil).
Action en revendication : Le propriétaire dépossédé peut récupérer son bien.
Restriction : Expropriation, saisie pour dettes.
c. Démembrements du Droit de Propriété
Usufruit (articles 578 et s. Code civil) :
Définition : Droit de jouir des choses dont un autre a la propriété (nu-propriétaire), à charge d'en conserver la substance. Il est temporaire.
Constitution :
Par la loi (article 579) : Jouissance légale des parents sur biens de leurs enfants mineurs (article 286 Code de la famille). Au Sénégal, pas d'usufruit du conjoint survivant comme en droit français.
Par la volonté de l'homme : Acte unilatéral (testament-respect de la réserve héréditaire) ou convention (donation, cession, _per translationem_ ou _per deductionem_).
Par prescription acquisitive : Si le possesseur se comporte comme usufruitier de bonne foi et juste titre (10 ans) ou mauvaise foi (30 ans) pour un immeuble ; immédiat pour meuble (sauf mauvaise foi 30 ans).
Effets :
Droits de l'usufruitier : Usus et fructus (fruits naturels, industriels, civils - article 582). Peut céder son droit (article 595). Action confessoire d'usufruit.
Obligations de l'usufruitier : Inventaire, conservation de la substance (sauf quasi-usufruit pour choses consomptibles), réparations d'entretien, charges de jouissance.
Effets sur le nu-propriétaire : Respecter les droits de l'usufruitier, prendre en charge les grosses réparations.
Extinction (article 617) : Décès de l'usufruitier, arrivée du terme, prescription extinctive, perte totale de la chose, consolidation (usufruitier devient propriétaire). Max 30 ans pour personne morale. Obligation de restitution en état.
Servitudes (articles 637 et s. Code civil) :
Définition : Charge imposée à un héritage (fonds servant) pour l'usage et l'utilité d'un autre héritage (fonds dominant) appartenant à un autre propriétaire. Inaffectées par mutations de propriété.
Catégories :
Apparentes/Non-apparentes (visibles par travaux extérieurs).
Continues/Discontinues (usage continu sans intervention humaine vs acte de l'homme).
Ex: Servitude de vue (continue et apparente). Servitude de passage (discontinue et apparente).
Constitution :
Par la loi (légales) : Utilité publique ou privée (vue, désenclavement, passage). Non d'ordre public.
Par convention (conventionnelles) : Acte écrit entre propriétaires (acte notarié pour publicité foncière).
Par prescription trentenaire : Seulement pour servitudes continues et apparentes (article 690).
Par destination du père de famille (article 692) : Résulte de la division d'un fonds où un aménagement existait avant la séparation.
Effets :
Droits et obligations des parties définis par titre ou par la loi (article 701 - fonds servant ne doit pas diminuer l'usage).
Action confessoire de servitude pour protéger le droit du fonds dominant.
Extinction : Impossibilité absolue d'exercer (ex: destruction), perte du fonds (disparition ou confusion des fonds), renonciation du fonds dominant, non-usage trentenaire (sauf servitudes d'intérêt général ou naturelles).
2. Acquisition et Perte du Droit de Propriété
a. Acquisition
Transfert (acquisition dérivée) : D'un ancien propriétaire à un nouveau.
Cause de mort : Testament ou succession _ab intestat_ (selon les règles légales).
Entre vifs : Contrats (vente, donation gratuite, échange onéreux). L'acte n'exige pas de forme particulière en principe, mais doit être publié pour être opposable aux tiers et certains actes (donation) exigent un acte notarié.
Directe (acquisition originaire) : Le nouveau propriétaire est le premier propriétaire.
Usucapion (prescription acquisitive) : Acquisition d'un droit par l'écoulement du temps sous certaines conditions de possession.
Mécanisme : Le possesseur d'un bien ou d'un droit réel devient propriétaire s'il le possède de bonne foi (10 ans avec juste titre) ou de mauvaise foi (30 ans) et si cette possession est utile (continue, paisible, publique, non équivoque).
Biens concernés : Immobiliers, meubles corporels individualisés, droits réels.
Délai : 30 ans (mauvaise foi), 10 ans (bonne foi avec juste titre).
Effet translatif : Le possesseur devient propriétaire rétroactivement à l'origine de la possession.
En droit sénégalais : L'usucapion n'est profitable qu'à l'État. Article 33 de la loi sur la Propriété foncière de 2011 exclut la prescription acquisitive pour les immeubles immatriculés, sauf pour l'État après 30 ans d'abandon.
Occupation : Prendre possession d'une chose sans maître avec l'intention de s'en rendre propriétaire. Concerne les choses sans maître (_res nullius_) et les choses abandonnées (_res derelictae_). Ex: gibier, poissons, objets en décharge.
Accession : Le propriétaire d'une chose principale devient propriétaire de tout ce qui s'y unit.
Naturelle : Ex: propriétaire d'arbres devient propriétaire des fruits.
Artificielle : Ex: propriétaire du terrain devient propriétaire des constructions ou plantations sur ce terrain.
b. Perte
La propriété ne se perd pas par le non-usage. La perte peut être volontaire ou involontaire.
Volontaire :
Cession : Vente, échange, donation.
Abdication ou abandon : Le propriétaire renonce à son droit.
Meubles corporels : Deviennent _res derelictae_, appropriables par occupation.
Droits patrimoniaux incorporels/créances : Possible renonciation.
Immeubles : Pas de mécanisme général d'abandon en droit sénégalais, sauf exceptions (droit de mitoyenneté, d'usage).
Involontaire :
Vol.
Disparition de la chose : En matière mobilière, peut entraîner la perte du droit. En matière immobilière, le sol ne disparaît pas, mais une construction peut disparaître, entraînant une perte partielle. Le mécanisme de subrogation permet de remplacer le bien détruit par une indemnité.
3. Étendue du Droit de Propriété
L'étendue du droit de propriété est définie par l'accession (dynamique) et l'étendue physique (spatiale - périmètre, hauteur, profondeur).
a. L'Accession
Le propriétaire d'une chose est propriétaire de tout ce qu'elle produit et de ce qui s'y unit.
i. Accession Mobilière
Le propriétaire d'un meuble est aussi propriétaire de ses accessoires. Trois cas :
Adjonction : Deux choses mobilières de propriétaires différents s'unissent pour former un tout mais restent séparables. Le tout appartient au propriétaire de la partie principale (critères : utilité, valeur, quantité), avec remboursement (article 566 Code civil). Si l'accessoire est beaucoup plus précieux, le propriétaire peut demander sa séparation (article 568). Si pas de principal/accessoire, par valeur, puis volume (article 569).
Mélange : Deux choses mobilières s'unissent et sont inséparables. L'ensemble devient la copropriété des deux propriétaires au prorata de leur apport (article 573). Si la valeur d'une chose est largement supérieure, le propriétaire devient propriétaire de l'ensemble avec remboursement.
Spécification (articles 570-572) : Création d'une chose nouvelle par le travail d'une personne sur la matière d'une autre. En l'absence de contrat, la propriété revient au propriétaire de la matière (article 570), sauf si la valeur du travail est supérieure à la matière (article 571). Si le travailleur fournit matière et travail, indivision (article 572).
ii. Accession Immobilière
Le propriétaire d'un immeuble bénéficie du droit d'accession sur les choses accessoires (dessus, dessous, productions, incorporations, eaux).
Propriété du dessus et du dessous (article 552 Code civil) : Le propriétaire du sol peut faire toutes plantations et constructions au-dessus, et toutes constructions et fouilles au-dessous (sauf réglementation des mines).
Propriété de ce qui est produit ou s'incorpore (article 546) : Ce qui est produit (fruits, produits) et ce qui s'unit (naturellement ou artificiellement).
Propriété des eaux : Régie par le Code de l'Eau de 1981 (eaux tombantes, jaillissantes, coulantes).
b. Étendue Spatiale
i. Périmètre
Délimité par :
Bornage : Opération qui définit juridiquement et matérialise les limites d'une propriété par des "bornes".
Utilité : Organiser relations de voisinage.
Caractère facultatif : Le principe est que chaque propriétaire peut borner, mais c'est un droit imprescriptible (article 646 Code civil).
Caractère obligatoire : En cas de cession partielle, partage (loi foncière 2011), ou lotissement.
Modalités : Amiable (par propriétaire ou géomètre-expert avec procès-verbal) ou judiciaire (si désaccord).
Bornage vs cadastre : Plan de bornage a valeur juridique et l'emporte sur le plan cadastral (document fiscal).
Effets : La délimitation est inattaquable, mais le bornage ne transfère pas la propriété.
Clôture : Toute enceinte fermant l'accès d'un terrain (mur, haie...). Délimite et protège.
Code civil : Droit et obligation de clore (article 647). Obligatoire en ville (article 663).
Droit sénégalais (Code de l'urbanisme) : Réglemente hauteur, matériaux, emplacement.
ii. Hauteur et Profondeur
Le propriétaire est propriétaire du dessus et du dessous (article 552 Code civil). Au Sénégal, la législation sur les immeubles de grande hauteur est un point de référence.
4. Copropriété (Propriété Partagée)
Plusieurs personnes sont propriétaires d'un même bien. Chaque copropriétaire a une quote-part.
a. Mitoyenneté
Copropriété d'une clôture (mur, haie) séparant deux fonds, appartenant indivisément aux deux propriétaires.
Existence :
Acquisition : Par convention (frais communs) ou volonté unilatérale du voisin.
Preuve : Par titre, ou présomptions légales (ex: toute clôture entre deux héritages est réputée mitoyenne, article 666 Code civil ; présomption de non-mitoyenneté, article 668).
Utilisation :
Droits : S'appuyer, faire des enfoncements, apposer affiches, exhausser (à ses frais).
Obligations : Ne pas faire d'ouvertures (article 675), entretenir, respecter distances de construction.
b. Droit de Superficie
Droit réel d'une personne (superficiaire) sur des constructions ou plantations sur le terrain d'une autre personne (tréfoncier). Le tréfoncier reste propriétaire du sol.
Présentation : Division de l'immeuble en composantes distinctes (dessous et surface). Fondée sur l'article 553 du Code civil, qui établit une présomption simple que les constructions appartiennent au propriétaire du sol.
Nature du droit : Vu comme un véritable droit de propriété distinct (Cass. 16 déc. 1873).
Assiette : Délimitée au-dessus du sol pour le superficiaire, au sous-sol pour le tréfoncier.
Constitution :
Par titre : Convention (bail ordinaire, à construction, emphytéotique, à réhabilitation). Ces baux sont temporaires.
Par usucapion : Très difficile, possession sur l'ensemble de l'immeuble.
Preuve : Difficile de prouver la renonciation du propriétaire du sol à l'accession, car l'article 552 Code civil crée une présomption de propriété du dessus et dessous. Nécessite un titre ou une prescription acquisitive.
Effets :
Droits du superficiaire : Tous les attributs du droit de propriété sur les constructions/plantations (céder, hypothéquer, détruire). Pas de droit sur le sous-sol.
Droits du tréfoncier : Prérogatives de propriétaire sur le sous-sol (tréfonds), peut en retirer les produits.
Durée : Perpétuel en principe, mais souvent temporaire dans le cadre de baux (max 50 ans). À l'expiration, le tréfoncier devient propriétaire des constructions.
c. Indivision
Situation où plusieurs personnes sont propriétaires des mêmes biens en attente d'un partage. Régie par les articles 449 et s. du Code de la famille.
Origine :
Conventionnelle : Accord à durée déterminée (max 5 ans, renouvelable) ou indéterminée (tacite).
Légale : Résultant d'un décès (succession non liquidée, articles 459-463) ou de la fin du régime matrimonial (biens communs non liquidés).
Régime juridique :
Caractère temporaire : Nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision (article 449 Code de la famille). Le partage peut être provoqué en tout temps. Exceptions : maintien de l'indivision par décision judiciaire (article 462) pour entreprise ou logement du défunt.
Fonctionnement :
Administration : Gérant nommé par majorité (nombre et parts). Actes d'administration ; autorisation pour actes de disposition.
Droits des indivisaires : User et jouir des biens selon leur destination et compatible avec les droits des autres.
Pertes et profits : Proportionnels à la quote-part. Distribution réglée annuellement.
Cession de droits indivis : Notification aux coïndivisaires, droit de préemption. Nullité de cession sans respect de ces règles (article 456). Opposabilité des cessions par notification (article 458).
Poursuite par les créanciers : Les créanciers d'un indivisaire peuvent saisir sa part, mais ne peuvent demander le partage direct. Droit de préemption des coïndivisaires (article 457).
Cas de l'indivision successorale : Provision possible sur droits indivis (article 461), créanciers peuvent intervenir pour demander le partage (article 463).
B. Rapports de Fait : Possession et Détention Précaire
1. La Possession
Article 2228 Code civil : détention ou jouissance d'une chose en se comportant comme propriétaire.
a. Éléments Constitutifs
Corpus (élément matériel) : Maîtrise physique de la chose (habiter, s'emparer). Peut être exercé par un tiers pour le compte du possesseur (_corpore alieno_ - article 2255 - ex: locataire pour le bailleur).
Animus (élément psychologique) : Intention de se comporter comme le véritable propriétaire. Ne se confond pas avec la bonne foi. L'_animus_ est présumé (article 2256), mais la présomption est simple. Permet de distinguer le possesseur du détenteur précaire.
b. Caractères Utiles de la Possession
Pour produire ses effets, la possession doit être utile (sans vice) :
Continue : Actes matériels réguliers (pas d'intervalles anormaux). Vice absolu, temporaire.
Paisible : Acquise sans violence physique ou morale. Vice relatif, temporaire.
Publique : Actes apparents, exercés à la vue de tous. Vice relatif, temporaire.
Non équivoque : Le possesseur agit comme un véritable propriétaire, sans ambiguïté. Si les actes sont ambigus (ex: communauté de vie, droits concurrents), la possession est équivoque. Vice absolu, temporaire.
c. Effets de la Possession : Conférer la Propriété
La possession peut rendre propriétaire, mais différemment selon la nature du bien.
Acquisition de la propriété immobilière : Par prescription acquisitive (_usucapion_).
Délai variable : 30 ans pour possesseur de mauvaise foi, 10 ans pour possesseur de bonne foi avec juste titre.
Effet translatif : Le possesseur devient propriétaire après le délai. Cet effet n'est pas automatique, il doit s'en prévaloir.
Effet rétroactif : Le possesseur est réputé propriétaire depuis l'origine de sa possession.
Preuve de propriété : La prescription acquisitive simplifie la preuve (chaîne de transmissions sur 30 ans).
En droit sénégalais : L'usucapion est uniquement au profit de l'État pour les immeubles immatriculés (article 33 loi 2011-07).
Acquisition de la propriété mobilière ("En fait de meubles, la possession vaut titre" - article 2276 Code civil) :
Principe : Possession d'un meuble emporte acquisition instantanée de propriété.
Conditions : Corpus, animus, utile (publique, non équivoque), bonne foi du possesseur, meuble corporel dont le propriétaire s'est volontairement dessaisi.
Bonne foi : Croire être propriétaire, appréciée au moment de l'acquisition. Ne craint pas la découverte ultérieure. S'il n'y a pas bonne foi, délai de 30 ans.
Meuble corporel : Exclut immeubles, meubles incorporels, meubles soumis à publicité spécifique.
Restitution des fruits : Pas de restitution si bonne foi ; restitution en cas de mauvaise foi.
Exclusion pour choses volées ou perdues : Le propriétaire peut revendiquer pendant 3 ans (article 2276 al. 2). Au Sénégal (COCC article 262), l'acquéreur de bonne foi devient propriétaire, mais le propriétaire initial peut revendiquer dans les 3 ans. S'il a été acheté en commerce, le propriétaire doit rembourser le prix.
2. La Détention Précaire
Article 2236 Code civil : détenir une chose pour le compte d'autrui.
a. Éléments Constitutifs
Pouvoir de fait : Maîtrise matérielle du bien (corpus).
Pouvoir de droit : Fondé sur un contrat (bail, prêt, dépôt), avec reconnaissance du droit d'autrui.
Obligation de restituer : Explique la précarité.
b. Distinction avec la Possession
Détenteur a un titre juridique, possesseur non.
Détention est précaire avec obligation de restituer.
Possesseur détient pour lui-même, détenteur pour autrui.
c. Régime Juridique
Précarité : Ne confère jamais la propriété (article 2236). Ne peut prescrire.
Protection à l'égard des tiers : Reconnue au détenteur précaire, mais pas contre le propriétaire.
d. Transformation (Interversion de Titre)
La détention est en principe immuable ("on ne peut pas prescrire contre son titre", article 2240). Mais la précarité peut cesser à l'égard des tiers acquéreurs ; le détenteur peut devenir possesseur si :
Interversion de titre par le fait d'un tiers : Le détenteur acquiert le bien d'un tiers qui se fait passer pour le propriétaire.
Interversion de titre par contradiction opposée au droit du propriétaire : Le détenteur ne reconnaît plus le propriétaire, par un acte explicite (ex: gros travaux sans accord). En l'absence de contestation du propriétaire, le détenteur devient possesseur.
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