Droit des Biens : Personnes et choses en droit civil

Voici une synthèse des cours de droit civil sur les biens, présentée sous forme de cheatsheet, en français :

Introduction au Droit des Biens

• Définition : Selon Jean Carbonnier, le bien est une abstraction qui regroupe les choses utiles et 'bonnes' pour l'Homme, sur lesquelles il exerce un pouvoir de domination.

• Summa Divisio :

  • Opposition fondamentale en droit civil entre les personnes et les choses.

  • Les personnes ont la personnalité juridique (aptitude à être titulaire de droits et assujetti à des obligations).

  • Les choses sont des objets de droit, n'ont pas de personnalité juridique ni de capacité de jouissance.

• Personnalité Juridique :

  • Essentielle pour être propriétaire.

  • Jadis non reconnue à tous les humains (ex : esclaves).

  • Aujourd'hui, tous les humains (personnes physiques) l'ont ; elle distingue aussi les personnes morales.

  • Capacité de jouissance générale pour les personnes physiques, avec de rares exceptions (ex : article 909 du Code civil pour les médecins).

• Relativisation de la Distinction Personnes/Biens :

  • Double mouvement de contestation :

    1. Des personnes se rapprochent du statut des choses (éléments du corps humain).

    2. Certaines choses se rapprochent du statut des personnes (approche subjective).

  • Éléments du corps humain : Ne sont pas patrimoniaux par principe, mais peuvent faire l'objet d'actes juridiques (ex : don d'organes).

  • Personnalisation des choses :

    • Protéger des objets liés à la dignité de la personne (ex : prothèses).

    • En France, on ne reconnaît pas la personnalité juridique aux animaux ou éléments naturels (contrairement à d'autres pays comme la Nouvelle-Zélande pour un fleuve).

    • Les animaux sont des êtres sensibles (Loi du 16 février 2015, C. civ., art. 515-14) mais restent soumis au régime des biens (biens meubles).

• Les Biens, Siège de Contraintes :

  • Le droit organise le lien entre personnes et choses, mais impose aussi des contraintes.

  • Impératif de vie en société (respect d'autrui) :

    • Responsabilité du fait des choses (C. civ., art. 1242, al. 1er).

    • Obligation des propriétaires d'assurer la sécurité et salubrité (ex : immeubles, animaux).

  • Contraintes contemporaines :

    • Urbanisme : Règles qui limitent le droit de propriété (droit de préemption des communes, encadrement des constructions).

    • Patrimoine culturel et historique : Les monuments classés sont soumis à des règles spécifiques (Code du patrimoine, art. L521).

    • Environnement : (Code de l'environnement, art. L. 110-1) :

      • Protection des espaces naturels, biodiversité, air... le patrimoine commun de la nation.

      • Principe du "pollueur-payeur".

      • Obligation de gestion des déchets (C. env., art. L. 541-2).

      • Obligations réelles environnementales (C. env., art. L. 132-3).

  • Répartition des richesses :

    • Impôts liés à la détention de biens (taxe foncière).

    • Droit des familles (prestations compensatoires, réserve héréditaire en succession – limite la liberté de choisir ses héritiers : C. civ.).

• Identification des Biens :

  • Le bien est une chose sur laquelle un **lien de droit** (souvent de propriété) a été créé avec une personne.

  • Deux caractéristiques pour être un bien :

    1. Être approprié (ou appropriable).

    2. Avoir une valeur pécuniaire.

  • Choses non appropriables :

    • Res communes (Code civ., art. 714) : Choses à l'usage commun de tous (ex : air, lumière). Aujourd'hui, l'accent est mis sur la protection.

    • Res publicae : Biens du domaine public, inaliénables et imprescriptibles (CGPPP, art. L. 3111-1).

  • Choses sans maître :

    • Meubles seulement (les immeubles ont toujours un maître).

    • Res nullius : Jamais appropriées, mais appropriables (ex : gibier).

    • Res derelictae : Choses abandonnées volontairement (ex : vieux meubles).

• Biens et droits subjectifs :

  • Les biens renvoient aux droits patrimoniaux.

  • Les droits extrapatrimoniaux (dignité, image) ne sont pas des biens, mais leur atteinte peut donner lieu à compensation pécuniaire.

  • Critères du droit patrimonial :

    1. Transmissibilité (par décès).

    2. Cessibilité (de son vivant).

    3. Saisissabilité (ex : créances saisissables).

  • Relativisation : Certains biens patrimoniaux sont incessibles (ex : souvenirs de famille, tombes).

Distinction des Droits Personnels et Réels

• Fondement : Différence majeure dans les prérogatives du titulaire et leur opposabilité.

• Droit Réel :

  • Lien direct entre une personne et une chose.

  • Pas besoin d'intermédiaire pour obtenir satisfaction.

  • Deux catégories :

    • Principaux : autonomes (ex : droit de propriété, usufruit, servitude). Donnent une utilité directe de la chose.

    • Accessoires : dépendent d'une créance (ex : sûretés réelles comme l'hypothèque sur immeuble, le gage sur meuble corporel, le nantissement sur meuble incorporel).

  • Prérogatives :

    • Droit de suite : Le titulaire peut suivre le bien en quelques mains qu'il se trouve (ex : créancier hypothécaire).

    • Droit de préférence : En cas de vente du bien, il est préféré aux autres créanciers.

  • Opposabilité renforcée : Par des formalités de publicité (ex : fichier immobilier pour les biens immobiliers, INPI pour les brevets).

• Droit Personnel (droit de créance) :

  • Lien entre deux personnes (créancier et débiteur).

  • Porte sur la prestation du débiteur.

  • Le créancier doit passer par le débiteur pour obtenir satisfaction.

  • Garantie par le patrimoine du débiteur (droit de gage général - C. civ., art. 2284), mais sans droit de préférence. Le créancier est dit chirographaire.

• Critiques de la Distinction :

  • Théorie personnaliste (Marcel Planiol) : Nie l'existence du droit réel ; voit une "obligation passive universelle" de respecter le droit sur la chose.

  • Ginossar (1960) : La propriété est un rapport, non un bien ; la propriété n'est pas un droit réel spécifique mais un lien d'appartenance. Les droits réels (hors propriété) et personnels peuvent être objet de propriété.

Distinction Biens Meubles et Immeubles

• Summa Divisio moderne du droit des biens (C. civ., art. 516).

• Ancienne origine : "res mobilis, res vilis" (les meubles sont de peu de valeur) – désormais obsolète (ex : titres sociaux, fonds de commerce, propriété intellectuelle).

• Importance : Nombreuses règles de droit applicables varient (compétence du tribunal, transfert de propriété, prescription).

• Immeubles (C. civ., art. 517) :

  • Immeubles par nature (C. civ., art. 518) :

    • Ce qui est fixe et incorporé au sol :

      • Le sol (fonds de terre) dans toutes ses dimensions (surface, volume d'air, tréfonds).

      • Les bâtiments et constructions (éoliennes, antennes, moulins).

      • Les végétaux (récoltes pendantes, fruits non cueillis).

  • Immeubles par destination (C. civ., art. 524 et 525) :

    • Meubles qui deviennent immeubles par leur affectation ou leur attache à un immeuble.

    • Deux critères :

      1. Affectés au service ou à l'exploitation d'un fonds (ex : bétail pour une ferme, machines dans une usine).

      2. Attachés au fonds à perpétuelle demeure (ex : miroirs scellés, bibliothèques sur mesure, statues dans une niche). Implique un lien matériel ou psychologique du propriétaire.

    • Sont inclus *de plein droit* dans les opérations juridiques sur l'immeuble.

  • Immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent (C. civ., art. 526) :

    • Droits réels immobiliers (ex : usufruit d'une maison, servitudes, hypothèque immobilière).

    • Actions en justice immobilières (ex : action en revendication d'un immeuble).

• Meubles (C. civ., art. 527) : "Tout ce qui n'est pas immeuble est meuble."

  • Meubles par nature (C. civ., art. 528) : Biens pouvant être transportés d'un lieu à un autre (autos, ordinateurs, matériaux de démolition).

  • Meubles par détermination de la loi (C. civ., art. 529) : Biens incorporels sans existence matérielle mais qualifiés de meubles :

    • Créances, actions et intérêts dans les sociétés.

    • Propriétés intellectuelles (brevets, marques).

  • Meubles par anticipation : Biens immeubles par nature, mais qui sont considérés comme meubles par anticipation de leur détachement du sol (ex : vente de pierres d'une maison à démolir, récoltes à cueillir). Intérêt : alléger les formalités.

  • Interprétation des conventions (C. civ., art. 533-535) : Le mot "meuble" seul n'inclut pas l'argent, les bijoux, les livres, etc. Le terme "meubles meublants" désigne les meubles destinés à l'usage et l'ornement des appartements.

Distinction Biens Corporels et Incorporels

• Critère : Matérialité.

• Contexte moderne : Importance croissante de la dématérialisation.

• Incorporels :

  • N'existent pas dans la nature, fruit de l'abstraction humaine (ex : un brevet est le fruit du travail intellectuel).

  • Le droit reconnaît leur existence pour protéger le fruit du travail humain et encourager l'initiative.

  • Exemples :

    • Créances et droits réels (autres que la propriété).

    • Titres sociaux (actions, parts sociales) représentant la part dans le capital d'une société.

    • Fonds :

      • Fonds de commerce (agrège biens corporels et incorporels).

      • Fonds artisanaux, libéraux (clientèle/patientèle).

      • Fonds agricoles (sans le sol).

    • Droits de propriété intellectuelle :

      • Signes distinctifs (marques, noms de domaine).

      • Créations (œuvres de l'esprit, brevets).

    • Biens numériques (contenus numériques, monnaies virtuelles comme le Bitcoin, NFT).

Distinction Biens Consomptibles et Non Consomptibles

• Pas de texte général, mais distinction implicite (ex : usufruit - C. civ., art. 587).

• Biens consomptibles : Disparaissent par leur premier usage (ex : argent, nourriture, carburant).

• Biens non consomptibles : Peuvent être utilisés sans altérer leur intégrité (ex : voiture, maison). Ils s'usent néanmoins.

• Intérêt : Détermine les modalités de restitution (en nature pour les non consomptibles, en équivalent pour les consomptibles - quasi-usufruit).

Le Patrimoine

• Définition : Universalité de droit, ensemble des droits et obligations d'une personne, indissociable de sa personnalité.

• Composition :

  • Actif (biens mobiliers et immobiliers, présents et futurs).

  • Passif (dettes).

• Gage commun des créanciers (C. civ., art. 2284).

Modes d'Acquisition Originaires de la Propriété

N'impliquent pas de transmission d'un ancien propriétaire (acte juridique).

Propriété Immobilière

• Usucapion (prescription acquisitive - C. civ., art. 2258) : Acquisition par l'effet d'une possession prolongée.

  • Conditions de la possession :

    • Utile (corpus et animus).

    • Paisible, publique, continue, non équivoque et sans vice.

    • La bonne foi est non nécessaire, mais réduit le délai.

  • Conditions relatives au délai (C. civ., art. 2272) :

    • Droit commun : 30 ans (possesseur de mauvaise foi possible).

    • Abrégée : 10 ans si bonne foi (croyance en la propriété du vendeur) et juste titre (titre valide mais inefficace).

      C. civ., art. 2275 : "Il suffit que la bonne foi ait existé au moment de l'acquisition."

  • Computation du délai :

    • Commence le lendemain à 00h00, se termine le dernier jour.

    • Interruption : Arrête le délai et le fait recommencer à zéro (demande en justice, reconnaissance du propriétaire).

    • Suspension : Arrête le délai qui reprend son cours initialement.

    • Jonction des possessions (C. civ., art. 2265) : Ajout des délais du prédécesseur si même qualité de possession (bonne foi, juste titre).

  • Effets : Officialisation par acte notarié (acte de notoriété). Le possesseur est considéré comme propriétaire depuis le début de la possession (rétroactivité).

• Théorie de l'Apparence :

  • « Error communis facit jus : L'erreur commune fait le droit ».

  • Protège l'acquéreur de bonne foi qui a contracté avec un propriétaire apparent.

  • L'acquéreur tire son droit directement de la loi (Cass. civ. 1re, 3 avr. 1963).

  • Ne joue pas si acquisition à titre gratuit par celui qui s'en prévaut.

Propriété Mobilière

• En fait de meuble, la possession vaut titre (C. civ., art. 2276, al. 1er) :

  • Double effet :

    1. Effet de fond (acquisition de propriété a non domino) : Celui qui acquiert un meuble d'une personne non propriétaire en devient propriétaire s'il est de bonne foi et que la possession est utile.

    2. Effet probatoire (présomption de titre) : Le possesseur est présumé propriétaire face au véritable propriétaire si celui-ci lui a transmis le bien. Vaut comme un don manuel s'il n'y a pas de preuve contraire.

  • Exception (C. civ., art. 2276, al. 2) : Le propriétaire peut revendiquer s'il y a eu perte ou vol du bien, pendant 3 ans.

    • Chose perdue : Dépossession involontaire.

    • Volée : Soustraction frauduleuse.

    • Délai : 3 ans à compter du jour de la perte ou du vol. Délai préfixe, non susceptible de suspension ou d'interruption.

    • Contre qui : Contre le possesseur de bonne foi (ad non domino), mais pas contre le voleur ou l'inventeur.

    • Remboursement (C. civ., art. 2277) : Si le possesseur a acheté dans une foire, marché, vente publique ou chez un marchand vendant des objets similaires, le propriétaire doit rembourser le prix pour récupérer le bien.

• Occupation : Acquisition de biens non appropriés.

  • Choses sans maîtres : Res derelictae (abandonnées) ou res nullius (jamais appropriées - ex : gibier).

  • Trésors (C. civ., art. 716) : Chose cachée ou enfouie, sans propriétaire identifiable, découverte par hasard.

    • Appartient à celui qui le trouve sur son propre fonds.

    • Si trouvé sur le fonds d'autrui, partagé par moitié entre l'inventeur et le propriétaire du fonds.

    • Ne sont pas des trésors les biens archéologiques ou préhistoriques (C. patrimoine, art. L. 541-1).

    • L'inventeur n'est pas un possesseur de bonne foi et ne peut pas se prévaloir de l'article 2276 (Cass. civ. 1re, 6 juin 2018).

  • Épaves : Biens meubles avec propriétaire, mais dont la possession a été perdue (involontairement ou par nécessité).

    • Règles spécifiques (ex : épaves maritimes, terrestres).

    • Le trouveur ne devient pas propriétaire immédiatement (pas de bonne foi). Il doit déposer l'objet (mairie, commissariat). Peut devenir propriétaire après un certain délai (souvent 1 an et 1 jour), mais par la possession à 30 ans.

Défense et Preuve de la Propriété

• Action en revendication (Action pétitoire) :

  • Le demandeur réclame la restitution de son bien (Cass. civ., 3e, 25 mars 2021).

  • Imprescriptible en matière immobilière.

  • Compétence : Tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble ; domicile du défendeur pour les meubles.

  • Effets : Restitution du bien et ses accessoires (produits toujours, fruits selon la bonne foi du possesseur). Remboursement des dégradations ou indemnisation des plus-value nécessaires (impenses du possesseur de bonne foi).

• Charge de la preuve :

  • Immobilière : "La preuve incombe au demandeur" (C. civ., art. 1353).

  • Mobilière : Le possesseur est présumé propriétaire (C. civ., art. 2276). Le demandeur doit prouver un titre autre qu'un acte translatif.

• Objet de la preuve ("probatio diabolica") :

  • Pas de preuve formelle unique. La possession et l'usucapion sont utiles.

  • La preuve est libre (C. civ., art. 1358) mais les titres écrits sont privilégiés.

• Conflits de preuve :

  • Entre possession et titre : Le titre l'emporte, sauf acquisition a non domino.

  • Entre deux titres du même auteur (C. civ., art. 1198) :

    • Meubles : Le premier possesseur de bonne foi est préféré.

    • Immeubles : Le premier qui a publié son titre au fichier immobilier est préféré (si bonne foi).

  • Entre deux titres d'auteurs différents : Le juge détermine le titre le plus vraisemblable (C. civ., art. 1368).

Propriétés Plurales (Démembrements de Propriété)

Concurrence de droits sur un même bien.

L'Indivision

• Définition : Concours de plusieurs droits de même nature sur un même bien, sans division matérielle des parts. Situations précaires.

• Domaines : Succession, couples (biens acquis ensemble ou après dissolution), achat en commun.

• Régime :

  • Masse indivise :

    • Actif : Biens partagés, subrogation réelle (remplacement d'un bien par un autre), fruits et revenus des biens indivis (C. civ., art. 815-10).

    • Passif : Dettes antérieures à l'indivision, dettes de conservation/gestion, dettes solidaires des indivisaires. Les créanciers peuvent saisir les biens indivis (C. civ., art. 815-17).

  • Décisions (assouplies par les lois de 1976 et 2006) :

    • Acte de conservation : Tout indivisaire (Art 815-2).

    • Acte d'administration : Majorité des 2/3 des droits indivis (Art 815-3).

    • Acte de disposition : Unanimité (Art 815-3).

    • Mandat de gestion (tacite possible pour les actes d'administration).

  • Mesures exceptionnelles (crise) : Juge peut autoriser certaines décisions, ou vendre le bien si des indivisaires bloquent.

  • Jouissance (C. civ., art. 815-9) : Compatible avec le droit des autres. Jouissance privative donne lieu à indemnité.

• Fin de l'indivision :

  • « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision » (C. civ., art. 815). Le partage peut toujours être provoqué.

  • Partage matériel, attribution à un indivisaire (avec soulte), ou vente.

  • Le partage peut être différé (si bien important, si marché défavorable).

• Convention d'indivision (C. civ., art. 1873-3) : Permet d'organiser la gestion, peut être à durée déterminée (max 5 ans) ou indéterminée.

Indivisions Spéciales

Copropriété des Immeubles Bâtis (Loi du 10 juillet 1965)

• Champ d'application : Immeuble/groupe d'immeubles bâtis, usage total ou partiel d'habitation, propriété répartie par lots.

• Lot de copropriété (Loi 1965, art. 1) : Comporte une partie privative (usage exclusif) et une quote-part des parties communes (indissociables - tantièmes ou millièmes).

  • Parties communes (Loi 1965, art. 3) : Affectées à l'usage ou à l'utilité de tous ou de plusieurs copropriétaires (sol, cours, gros œuvre, etc.). Peuvent être spéciales ou à jouissance privative.

• Droits des copropriétaires :

  • Jouissance du lot (Loi 1965, art. 9) : Selon la destination des lieux et le règlement de copropriété.

  • Disposition du lot : Le lot est aliénable dans son ensemble. Les parties communes ne peuvent faire l'objet d'un partage séparé (Loi 1965, art. 6).

• Obligations des copropriétaires :

  • Participation aux charges (Loi 1965, art. 10) :

    • Coût des équipements et services collectifs (selon l'utilité).

    • Entretien et administration des parties communes (proportionnel à la valeur des parties privatives).

• Organisation :

  • Règlement de copropriété : Contrat obligatoire.

  • Syndicat des copropriétaires : Personne morale défendant l'intérêt collectif. Géré par :

    • Assemblée générale : Prend les décisions (majorité simple, 2/3, ou unanimité selon la gravité).

    • Syndic : Organe exécutif (représente le syndicat, exécute les décisions, pouvoirs propres en cas d'urgence).

    • Conseil syndical : Assiste et contrôle le syndic.

La Mitoyenneté

• Définition : Mode de clôture (mur, haie) séparant deux fonds contigus appartenant à deux propriétaires distincts, dont la propriété est partagée.

• Acquisition :

  • Accord des parties.

  • Cession forcée (C. civ., art. 661) : "Tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen... en remboursant la moitié de la dépense".

• Preuve : Titre, ou présomption (C. civ., art. 653) en absence de titre.

• Perte : Déguerpissement (abandon de la mitoyenneté).

• Régime juridique :

  • Usage : Chaque copropriétaire a l'usage exclusif de la face de mur de son côté. Peut surélever le mur (sauf trouble).

  • Obligations (C. civ., art. 655) : Entretien et frais à la charge des copropriétaires, proportionnellement à leur droit.

Les Démembrements Classiques de la Propriété

Les trois pouvoirs (usus, fructus, abusus) sont répartis entre plusieurs personnes.

L'Usufruit

• Notion : Droit réel d'usage et de jouissance sur une chose dont un autre est nu-propriétaire (C. civ., art. 578).

  • Droit réel : Direct sur la chose, opposable aux tiers, droit de suite.

  • Droit temporaire :

    • Personne physique : Durée de vie (viager).

    • Personne morale : Max 30 ans (C. civ., art. 619).

• Constitution :

  • Légale (ex : droit de jouissance des parents sur les biens de l'enfant, droit du conjoint survivant).

  • Volontaire (testament, donation).

  • Par prescription acquisitive (rare).

• Obligations de l'usufruitier (à l'ouverture) :

  • Inventaire des biens (C. civ., art. 600).

  • Caution pour garantir la restitution (C. civ., art. 601), sauf exception.

• Exercice :

  • Droits de l'usufruitier :

    • Sur la chose : Usus et fructus (mais doit conserver la substance). Peut accomplir des actes d'administration.

    • Sur l'usufruit lui-même : C'est un bien incorporel qui peut être vendu (l'acquisition s'arrêtera au décès du cédant).

  • Obligations de l'usufruitier :

    • Restituer la chose à la fin de l'usufruit.

    • Assurer l'entretien (charges usufructuaires).

  • Droits du nu-propriétaire :

    • Abusus.

    • Peut vendre la nue-propriété.

    • Obligation : Ne pas troubler l'usufruitier. Effectuer les grosses réparations (C. civ., art. 605 et 606).

• Extinction (C. civ., art. 617) :

  • Mort de l'usufruitier.

  • Expiration du temps, consolidation (réunion des qualités), non-usage de 30 ans.

  • Perte totale de la chose.

  • Abus de jouissance (C. civ., art. 618).

• Conséquences de l'extinction :

  • Restitution : En nature pour les biens non consomptibles, en équivalent pour les biens consomptibles (C. civ., art. 587 et 589).

  • Règlement des comptes : L'usufruitier ne peut réclamer d'indemnité pour les améliorations (C. civ., art. 599).

Les Droits d'Usage et d'Habitation

• Objet : Droit réel conférant l'usus et le fructus, mais restreint aux besoins du titulaire et de sa famille (C. civ., art. 630 et 633).

• Droit d'habitation : Droit d'usage sur un logement.

• Régime : Transposition des règles de l'usufruit (établissement, perte, obligations).

• Différences avec l'usufruit :

  • Incessible et insaisissable par les créanciers du titulaire, en raison de son caractère personnel.

Les Servitudes

• Définition (C. civ., art. 637) : Charge imposée sur un héritage (fonds servant) pour l'usage et l'utilité d'un héritage (fonds dominant) appartenant à un autre propriétaire.

  • Immobilière (toujours entre immeubles).

  • Accessoire au fonds dominant (suit le fonds).

  • Perpétuelle par principe, mais extinction possible par non-usage 30 ans.

  • Indivisible (grève ou profite à toute la partie du fonds divisé).

• Objet (C. civ., art. 686) : Doit être une charge sur le fonds, non sur la personne du propriétaire (interdiction de la servitude personnelle).

• Classification :

  • Selon le mode d'exercice (C. civ., art. 688 et 689) :

    • Continues (sans fait actuel de l'homme, ex : conduites d'eau) ou discontinues (nécessitant le fait de l'homme, ex : passage).

    • Apparentes (signes extérieurs, ex : porte, fenêtre) ou non apparentes (pas de signe, ex : interdiction de bâtir).

  • Selon l'origine : Légales, naturelles, ou du fait de l'homme (conventionnelles).

• Constitution :

  • Titre (convention, acte gratuit, testament) : Écrit et publié au fichier immobilier pour être opposable aux tiers.

  • Prescription acquisitive (C. civ., art. 690 et 691) : Seulement pour les servitudes continues et apparentes (20 ans ou 30 ans).

  • Destination du père de famille (C. civ., art. 692-694) : Vaut titre pour les servitudes continues et apparentes si un même propriétaire a aménagé les lieux puis divisé sa propriété.

• Régime :

  • Fonds dominant : Droit d'usage du fonds servant. Peut faire les aménagements nécessaires à ses frais (C. civ., art. 697). Peut exercer une action confessoire.

  • Fonds servant : Doit supporter la servitude, obligation de ne pas faire (C. civ., art. 701 - ne peut rien faire qui diminue l'usage ou le rende plus incommode).

• Extinction (C. civ., art. 703 et s.) :

  • Impossibilité d'exercice.

  • Confusion (réunion des deux fonds dans la même main - C. civ., art. 705).

  • Renonciation.

  • Non-usage pendant 30 ans (prescription extinctive - C. civ., art. 706).

Nouveaux Démembrements (Dissociations)

Dissociations fondées sur la durée

• Baux de longue durée (instituent un droit réel) :

  • Bail emphytéotique : Long terme (18 à 99 ans) pour terres agricoles (C. rur., art. L. 451-1 et s.).

  • Bail à construction : Long terme (18 à 99 ans) pour construction sur le terrain du bailleur (C. constr. hab., art. L. 251-1).

• La Fiducie (C. civ., art. 2011) : Transfert temporaire de biens à un fiduciaire qui les gère dans un but déterminé au profit d'un bénéficiaire. Le fiduciaire est propriétaire à titre temporaire.

• Clause de réserve de propriété (C. civ., art. 2367) : Le transfert de propriété est suspendu jusqu'au complet paiement du prix. Le vendeur reste propriétaire pour garantir le paiement.

Dissociation en Volume (Droit de Superficie)

• Définition : Dissociation de la propriété du sol (tréfonds) et de celle des constructions ou plantations au-dessus (superficie).

  • Propriétaire du tréfonds (tréfoncier).

  • Propriétaire de la superficie (superficiaire).

• Exception au droit d'accession (normalement, le propriétaire du sol est propriétaire de ce qui y est incorporé).

• Utilité : Domaines publics souterrains, programmes immobiliers complexes.

• Nature : C'est un vrai droit de propriété, immobilier, exclusif et perpétuel (Cass. civ. 3e, 6 mars 1991).

• Naissance : Convention (renonciation au droit d'accession, droit de planter, droit de construire), ou bail.

• Régime : Le superficiaire a l'usus, fructus et abusus sur son volume (cube d'air). Peut hypothéquer son droit.