Droit des biens et droits réels : Introduction

Titre II : Droit des Biens et Droits Réels

Ce titre du cours de Droit civil explore le droit des biens, englobant la matière des biens et des droits réels, marquant une transition des droits de la personne et de la famille vers les droits patrimoniaux.

Le droit des biens est fondamental dans les sociétés occidentales, régissant la liberté de propriété et la protégeant face à l'État, notamment via l'expropriation pour intérêt général. Historiquement ancré dans le Code Napoléon et le droit romain, il était centré sur la propriété immobilière. Depuis le XXe siècle, il s'est adapté aux nouvelles réalités économiques (haute technologie, droit de l'environnement, propriété intellectuelle) et sociétales (copropriété, superficie, emphytéose, usufruit pour conjoints survivants).

Des théories jurisprudentielles majeures comme l'abus de droit et les troubles de voisinage ont été codifiées. La loi du 4 février 2020 a réformé le Livre 3 du Code civil, modernisant le droit des biens pour le rendre plus structuré, cohérent et fonctionnel, en s'inspirant du droit comparé. Il intègre désormais la théorie du patrimoine, la publicité foncière, les biens trouvés, l'emphytéose, la superficie, les relations de voisinage et de nouveaux droits réels comme la copropriété, les privilèges spéciaux et le droit de rétention (ces deux derniers étant codifiés dans le Livre 9 sur les sûretés).

Le Livre 3 est principalement supplétif, axé sur l'autonomie de la volonté, sauf exceptions d'ordre public. Il est divisé en huit titres : Dispositions générales, Biens, Droit de la propriété, Copropriété, Relations de voisinage, Droit d'usufruit, Droit d'emphytéose et Droit de superficie.

Chapitre I : Les Biens

Les dispositions du Livre 3 relatives au droit des biens sont généralement supplétives, permettant aux parties d'y déroger contractuellement, sauf pour les définitions et certaines règles d'ordre public ou impératives (ex: copropriété forcée, numerus clausus des droits réels, durée de l'usufruit, emphytéose, superficie). Les définitions des concepts fondamentaux sont impératives pour la sécurité juridique.

Section I : Notions de Choses et de Biens

• Choses (voorwerpen) : Réalités naturelles ou artificielles, corporelles ou incorporelles, distinctes des animaux et des personnes (art. 3.38 c.civ.). Les animaux sont doués de sensibilité et ont des besoins biologiques, mais le régime juridique des choses corporelles leur est applicable, dans le respect des lois de protection (art. 3.39 c.civ.).

• Biens (goederen) : Choses appropriées ou appropriables, ayant une valeur économique ou une utilité, y compris les droits patrimoniaux (droits réels, droits de créance) (art. 3.41 c.civ.).

  • Biens appropriables : Choses n'ayant jamais été appropriées mais susceptibles de l'être (res nullius, ex: perles, animaux sauvages, or, truffes) ou choses abandonnées volontairement par leur propriétaire (res derelictae, biens sans maître, art. 3.43, al. 2, c.civ.).

    • Les biens meubles sans maître appartiennent au trouveur qui en prend possession (art. 3.59, § 2, c.civ.).

    • Les biens immeubles sans maître deviennent la propriété de l'État (art. 3.66 c.civ.).

  • Les res publicae (biens du domaine public, ex: voirie, équipements publics) ne sont pas des biens au sens du droit civil car non appropriables.

  • Les choses communes (gemene voorwerpen) : Choses qui, par leur abondance et leur nature, ne peuvent appartenir à personne en particulier et dont l'usage est commun à tous (ex: eau de mer, air, vent, énergie solaire, biodiversité, esthétique d'un paysage) (art. 3.43 c.civ.). Elles ne sont pas appropriables dans leur globalité.

    Exception : Une quantité déterminée d'une chose commune peut être appropriée et devenir un bien (ex: eau de source en bouteille, coquillages ramassés sur une plage).

Le droit des biens étudie les modes de possession et d'appropriation des biens, qu'ils soient physiques ou abstraits. Leur classification influence leur régime d'appropriation.

Section II : Classification des Biens

I. Biens corporels et biens incorporels

Le droit des biens a évolué vers une dématérialisation. La loi définit l'incorporalité par deux critères cumulatifs : la perception sensible et la possibilité de mesure (art. 3.40 c.civ.).

• Biens corporels : Susceptibles d'être appréhendés par les sens et mesurables (ex: gaz, électricité, ondes, énergie maîtrisée, kilowatt-heure, quota de gaz à effet de serre).

• Biens incorporels : Abstractions sans existence physique mais de grande valeur, créées par l'esprit humain (ex: droits de créance, universalités, droits de propriété intellectuelle, cryptomonnaie).

Certaines règles de droit ne concernent que les biens corporels (ex: protection du consommateur, responsabilité extracontractuelle du fait des choses).

• Notion d'universalité (de algemeenheid) : Bien incorporel unique et non fongible, composé d'une pluralité de biens partageant une affectation commune. Les biens particuliers peuvent être corporels et/ou incorporels, fongibles et/ou non fongibles, meubles et/ou immeubles.

  • Le patrimoine : Universalité de droit comprenant l'actif et le passif d'une personne (art. 3.35, al. 1er, c.civ.).

  • Les choses collectives : Universalité de fait composée de biens corporels de même nature, réunis pour une même destination (ex: portefeuille de titres, livres d'une bibliothèque, troupeau d'animaux, fonds de commerce).

  • Les hérédités jacentes : Universalités de fait désignant les patrimoines non encore partagés des défunts.

  • Le fonds de commerce : Universalité réunissant les biens nécessaires à l'exercice d'une profession (ex: dénomination commerciale, clientèle, droit au bail, stocks).

Le propriétaire d'une universalité est titulaire d'un droit réel unique sur l'ensemble, soumis à un régime juridique unique.

II. Biens fongibles et biens non fongibles

Distinction basée sur le caractère librement interchangeable des biens (art. 3.44 c.civ.).

• Biens fongibles (vervangbare goederen) : Interchangeables dans une relation juridique (ex: monnaie, syllabus, voiture neuve de série).

• Biens non fongibles (onvervangbare goederen) : Uniques, avec une valeur propre, non interchangeables (ex: billet dédicacé, syllabus annoté, voiture avec kilométrage précis). La distinction dépend de la volonté des parties dans le rapport juridique.

• Biens consomptibles (verbruikbare goederen) : Destinés à disparaître par le premier usage (ex: aliments, argent) (art. 3.44, al. 2, c.civ.).

• Biens non consomptibles : Résistent à l'usage (ex: immeubles, vêtements, véhicules).

• Choses de genre (de soortgoederen) : Déterminées par mesure, nombre ou poids, dépourvues de singularité (art. 3.44, al. 3, c.civ.).

• Choses certaines (de bepaalde goederen) : Individualité importante, valeur à l'unité.

Les parties peuvent modifier la catégorie d'un bien par convention (ex: biens fongibles par nature rendus non fongibles par convention).

Effets de la distinction sur la règle de droit :

1. Terminologie : Certains contrats ont des noms distincts selon qu'ils portent sur des species (prêt à usage/commodat) ou des genera (prêt de consommation).

2. Titre de fait et titre de droit :

   • Titre de fait :

     • Possession (het bezit) : Mainmise matérielle (corpus) avec intention de se comporter comme propriétaire (animus) (art. 3.18 c.civ.). Le possesseur est présumé propriétaire (art. 3.23 c.civ.). Pour les genera, le titre de fait est toujours possesseur. Pour les species, le titre de fait est possesseur ou détenteur.

     • Détention (de detentie) : Mainmise matérielle (corpus) avec intention de restituer (art. 3.18 c.civ.). Le détenteur d'une species a le corpus sans l'animus. La détention peut se transformer en possession par contradiction non équivoque (art. 3.20, al. 2, c.civ.).

   • Titre de droit : Qualité de propriétaire ou non. Pour les species, le titre de droit est propriétaire ou non. Pour les genera, le titre de droit est toujours propriétaire.

3. Inexécution de l'obligation de restitution suite à la perte du bien :

   • Faute du débiteur : Application du droit de la responsabilité. Le débiteur fautif indemnise le propriétaire.

   • Cas de force majeure (casus) : Application de la théorie des risques.

     • Pour les species : "Res perit domino" (la chose périt pour le propriétaire). Le débiteur est libéré.

     • Pour les genera : "Genera non pereunt" (les choses de genre ne périssent pas). Le débiteur doit restituer une quantité équivalente, car il en est devenu propriétaire.

4. Moment du transfert de propriété :

   • Pour les species : Au moment de l'accord de volontés (sauf exception).

   • Pour les genera : Au moment de la spécification (comptage, mesurage, pesage, étiquetage) (art. 3.14, § 2, al. 3, c.civ.).

5. Prescription acquisitive : Seules les species peuvent être acquises par prescription acquisitive.

III. Biens dans le commerce et biens hors commerce

• Biens dans le commerce (goederen in de handel) : Peuvent appartenir à une personne privée et faire l'objet de conventions.

• Biens hors commerce (goederen buiten de handel) : Ne peuvent faire l'objet de contrats entre particuliers (ex: médicaments, armes, biens réquisitionnés, biens déclarés inaliénables par décision judiciaire). Le caractère hors commerce rend le bien intransmissible et exclut la prescription acquisitive.

IV. Biens meubles et biens immeubles

Distinction fondamentale basée sur la fixité et la permanence géographique. Le principe est le caractère résiduel des biens meubles (art. 3.46 c.civ.).

• Biens immeubles : Définis par la loi en trois catégories :

  1. Immeubles par nature et par incorporation : Fonds de terre et volumes tridimensionnels, ouvrages et plantations incorporés, ainsi que leurs composantes inhérentes (art. 3.47 c.civ.). Critère essentiel : incorporation durable sans détérioration (ex: bâtiment, chaudière, panneaux photovoltaïques). Approche fonctionnelle : bien meuble devient immeuble s'il est essentiel à l'immeuble.

  2. Immeubles par destination : Biens meubles fictivement réputés immeubles en raison de leur affectation au service d'un immeuble, à condition d'appartenir au même propriétaire (art. 3.47, al. 4 et 3.9 c.civ.). Ex: camion pour exploitation de carrière, chevaux de manège, mobilier d'hôtel, équipement industriel, statue dans alcôve.

  3. Immeubles incorporels : Droits et actions (réels ou personnels) portant sur des biens immobiliers (art. 3.49 c.civ.). Ex: action possessoire, droits réels de servitude, usufruit, hypothèque sur immeuble.

• Biens meubles : Catégorie par défaut (art. 3.46 c.civ.).

  1. Meubles par nature : Tous les biens qui ne sont pas immeubles (ex: billets de banque, œuvres d'art, animaux non immeubles par destination, végétaux non incorporés, gaz, électricité, matériaux de construction).

  2. Meubles par anticipation : Biens immeubles par nature que les parties considèrent fictivement comme détachés du sol en raison de leur futur détachement dans un délai raisonnable (art. 3.48 c.civ.). Ex: arbres avant abattage, fruits d'un verger, minerai à extraire.

  3. Meubles incorporels : Droits et actions (réels ou personnels) portant sur des biens meubles. Ex: droit réel de gage, droits de propriété, usufruit sur meuble.

Effets de la distinction sur la règle de droit :

1. Publicité foncière (onroerende publiciteit) : Formalisme de traçabilité et de centralisation des données juridiques pour les immeubles. Les mutations immobilières, actes et actions en justice doivent être transcrits dans les registres de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale (art. 3.30, § 1er c.civ.). La transcription rend l'acte opposable aux tiers de bonne foi (art. 3.30, § 2, c.civ.). Le défaut de transcription entraîne l'inopposabilité aux tiers, mais n'affecte pas la validité du contrat entre les parties.

2. Régimes juridiques distincts : Nombreuses règles diffèrent selon la nature meuble ou immeuble du bien (ex: biens sans maître, prescription acquisitive, action de réintégrande, gage/hypothèque).

Chapitre II : Les Droits Réels

Introduction

Ce chapitre étudie les formes d'appropriation d'un bien ou de constitution d'un droit réel d'usage, ainsi que l'étendue des droits et obligations de leur titulaire.

I. Distinction droit réel / droit personnel

• Droit personnel (droit de créance) : Droit indirect sur le bien, le titulaire peut seulement exiger du propriétaire qu'il lui fournisse la jouissance du bien (ex: droit de jouissance en vertu d'un bail).

• Droit réel (zakelijke recht) : Droit direct sur le bien, le titulaire exerce une emprise par lui-même et pour lui-même, sans dépendre d'un cocontractant (ex: droit de propriété, droit d'usufruit).

II. Caractéristiques

Les droits réels sont absolus, opposables à quiconque. Un droit réel antérieur prévaut sur un postérieur. Ils sont munis d'un droit de suite (volgrecht), permettant au titulaire de l'opposer à tout acquéreur (art. 3.4, al. 2, c.civ.). Le titulaire d'un droit réel peut disposer de son droit (le céder) sans l'accord du propriétaire s'il s'agit d'un droit réel d'usage (art. 3.6 c.civ.).

III. Système fermé des droits réels

Le principe du numerus clausus (art. 3.3 c.civ.) signifie que seuls les droits réels créés par le législateur existent. Il y a dix droits réels :

• Droit de propriété (het eigendomsrecht) : Plein pouvoir (usus, fructus, abusus).

• Copropriété (de mede-eigendom)

• Servitudes (de erfdienstbaarheden)

• Droit d'usufruit (het recht van vruchtgebruik)

• Droit d'emphytéose (de erfpacht)

• Droit de superficie (de opstal)

• Privilèges spéciaux (de bijzondere voorrechten)

• Gage (het pand)

• Hypothèque (de hypotheek)

• Droit de rétention (het retentierecht)

Les servitudes, l'usufruit, l'emphytéose et la superficie sont des droits réels d'usage (de zakelijke gebruiksrechten). Les privilèges spéciaux, le gage, l'hypothèque et le droit de rétention sont des sûretés réelles (de zakelijke zekerheden) (Livre 9 du Code civil).

Les droits réels d'usage confèrent un pouvoir limité sur le bien (usus, fructus), sans l'abusus.

Section I : Possession

I. Notions

La possession est un état de fait distinct de la situation de droit.

• Finalité : La possession est un fait juridique auquel le droit attache des effets précis :

  1. Protection spécifique du possesseur, sans preuve de propriété, par présomption de titularité du droit réel (le possesseur est présumé propriétaire).

  2. Effet direct sur la situation de droit par la prescription acquisitive (le possesseur devient propriétaire).

La protection du possesseur repose sur une double présomption réfragable : tout individu ayant la mainmise sur un bien est présumé en être possesseur (art. 3.18, al. 2, c.civ.), et tout possesseur est présumé être propriétaire (art. 3.23 c.civ.). Cette théorie vise à protéger le propriétaire indirectement et à pallier la difficulté de la "probatio diabolica" (preuve diabolique de propriété).

La finalité sociale de la protection légale du possesseur est double : maintenir la paix publique et assurer la sécurité des rapports juridiques.

• Définition : Manifestation extérieure d'un droit réel, que le possesseur en soit titulaire ou non (art. 3.18 c.civ.). Elle requiert deux composantes :

  • Corpus : Emprise matérielle sur le bien ou exercice de fait du droit.

  • Animus : Intention de se comporter comme le propriétaire ou titulaire du droit réel.

• Distinction : possession / détention :

  • Possession (species ou genera) : Corpus + animus. Le possesseur conserve sa qualité même s'il confie le bien à un tiers (possession corpore alieno).

  • Détention (species) : Corpus sans animus. Le détenteur a la mainmise matérielle avec intention de restituer (ex: emprunteur, locataire). Il existe une présomption de non-interversion du titre de détention en possession (art. 3.20, al. 2, c.civ.).

II. Conditions de la possession

• Possession utile (het deugdelijk bezit) : Pour produire des effets juridiques, la possession doit être continue, paisible, publique et non équivoque (art. 3.21 c.civ.). Ces qualités sont présumées. Une possession viciée ne produit des effets qu'après la cessation du vice.

  1. Continue : Régulière et durable.

  2. Publique : Exercée au grand jour, non

     graph TD A[Start] --> B[Process] B --> C[Decision] C -->|Yes| D[End] C -->|No| B

     clandestine.

  3. Paisible : Sans violence.

  4. Non équivoque : Dépourvue d'ambiguïté quant à l'intention du possesseur.

• Possession de bonne foi (de goede trouw) : Conviction raisonnable d'être le véritable propriétaire ou titulaire du droit (art. 3.22 c.civ.). La bonne foi est présumée. Elle est requise pour la protection renforcée des biens meubles (art. 3.24 c.civ.), la prescription acquisitive par 10 ans (art. 3.27 c.civ.), l'acquisition immédiate en matière mobilière (art. 3.28 c.civ.) et le droit aux fruits (art. 3.29 c.civ.).

III. Effets juridiques

Les principaux effets de la possession sont :

1. Rôle probatoire : présomption de titularité : Le possesseur est présumé titulaire du droit réel exercé (art. 3.23 c.civ.). Cela facilite la preuve et place le possesseur en position de défendeur en cas d'action en revendication (action pétitoire).

2. Rôle probatoire renforcé en matière mobilière : Pour les biens meubles, le possesseur de bonne foi d'un droit réel est présumé disposer d'un titre (art. 3.24 c.civ., remplaçant l'ancien art. 2279, al. 1er). Cette règle protège le possesseur contre l'aliénateur (ou ses héritiers) en cas d'absence de titre écrit. La présomption est réfragable.

3. Droit aux fruits réservé au possesseur de bonne foi : Le possesseur de bonne foi a droit aux fruits produits par le bien tant que dure sa bonne foi (art. 3.29 c.civ.). Le possesseur de mauvaise foi doit restituer les fruits.

4. Droit au remboursement des impenses : Le détenteur ou possesseur (de bonne ou mauvaise foi) a droit au remboursement des dépenses faites sur le bien d'autrui.

   • Impenses nécessaires : Remboursement intégral.

   • Impenses utiles : Remboursement partiel (selon plus-value).

   • Impenses voluptuaires : Non remboursées.

5. Protection possessoire en matière immobilière : Le possesseur d'un droit réel immobilier, dont la possession est paisible et publique, victime d'une voie de fait, bénéficie d'une action possessoire de réintégrande pour être rétabli dans sa possession (art. 3.25 c.civ.). L'action doit être intentée dans l'année.

Section II : Droit de propriété

Sous-section I : Principes

I. Notions

• Finalité et contenu : Le droit de propriété (het eigendomsrecht) est un droit fondamental, "inviolable et sacré" (Déclaration de 1789), protégé par l'article 16 de la Constitution et le Premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'homme. Il confère au propriétaire la plénitude des prérogatives (usus, fructus, abusus), sous réserve des restrictions légales et des droits des tiers (art. 3.50 c.civ.). C'est un droit perpétuel (art. 3.51, al. 2, c.civ.), ne s'éteignant pas par non-usage, sauf prescription acquisitive.

• Droit aux fruits (fructus) : Le propriétaire devient propriétaire des fruits et produits issus de son bien (art. 3.54 c.civ.).

  • Fruits (vruchten) : Biens accessoires produits périodiquement sans altération de la substance (ex: blé, loyers, intérêts) (art. 3.42 c.civ.).

  • Produits (opbrengsten) : Biens accessoires qui diminuent la substance du bien principal (ex: pierres de carrière, pétrole).

La propriété des fruits et produits revient au propriétaire du bien principal ("Accessorium sequitur principale"), sauf exceptions (possesseur de bonne foi, titulaire d'un droit réel d'usage, voisin pour fruits tombés naturellement).

II. Limites au droit de propriété

Le droit de propriété est absolu mais son exercice est pondéré par le contrôle social.

• Restrictions particulières : Imposées par la loi, les règlements ou autres textes normatifs, dans l'intérêt général (ex: expropriation, réquisitions, prescriptions urbanistiques, classement du patrimoine, droit de pénétrer sur terrain non clôturé d'autrui) ou particulier (ex: relations de voisinage, clôtures mitoyennes, servitudes légales, respect des distances légales). Le propriétaire peut aussi s'imposer des restrictions par contrat (ex: servitudes conventionnelles, gage, hypothèque, clauses de copropriété).

• Restrictions générales : Deux théories jurisprudentielles codifiées limitent l'exercice du droit de propriété :

  1. Abus de droit (het rechtsmisbruik) : Exercice d'un droit de manière manifestement disproportionnée, causant un préjudice à autrui, constitutif d'une faute civile (art. 1.10 c.civ.). S'applique à toutes les branches du droit. Sanction : réduction du droit à son usage normal et réparation du dommage. Cas d'abus : intention de nuire, absence d'intérêt raisonnable, choix de la manière la plus préjudiciable, disproportion manifeste entre avantage et préjudice.

  2. Théorie des troubles de voisinage (de burenhinder) : Indépendante de la faute. Tout propriétaire a droit à la jouissance de son bien dans le respect d'un juste équilibre avec les voisins. Un trouble excessif (dépassant les inconvénients ordinaires du voisinage) imputable à un voisin ouvre droit à réparation (art. 3.101, § 1er, c.civ.). Conditions : voisinage des immeubles, trouble excessif (apprécié selon moment, fréquence, intensité, destination du bien). Sanction : mesures adéquates ordonnées par le juge (indemnité, interdiction, dispositifs). Action préventive possible (art. 3.102 c.civ.).

Sous-section II : Modes d'acquisition du droit de propriété

I. Hiérarchie des modes de preuve de la propriété

Le droit de propriété s'acquiert par titre ou par mode originaire. La loi établit une hiérarchie des modes de preuve (art. 3.52 c.civ.) :

1. Mode originaire l'emporte sur mode dérivé.

2. Mode dérivé l'emporte sur la possession.

3. À défaut, la possession prévaut.

• Modes dérivés de transmission du droit de propriété : Actes juridiques (vente, donation, legs) ou faits juridiques (succession ab intestat) transmettant le droit d'une personne à une autre. Ils ne prouvent pas la propriété par eux-mêmes ("nemo plus iuris ad alium transfere potest quam ipse habet"), d'où la "probatio diabolica" (preuve relative).

• Modes originaires de constitution du droit de propriété : Acquisition par effet de la loi, créant un nouveau droit de propriété. Preuve absolue du droit. Quatre modes limitatifs :

  1. Régime des choses corporelles trouvées (art. 3.58 et 3.59 c.civ.).

  2. Transformation (art. 3.56 c.civ.).

  3. Accession mobilière (art. 3.57 c.civ.) et immobilière (art. 3.64 c.civ.).

  4. Prescription acquisitive (art. 3.26 c.civ.).

II. Régime des choses corporelles trouvées

Mode originaire d'acquisition de propriété pour les choses corporelles trouvées (perdues, volées, abandonnées, cachées, non récupérées). Le trouveur (de vinder) peut devenir propriétaire après 5 ans, sous respect d'obligations (recherche du propriétaire, déclaration à la commune, information du propriétaire du lieu de découverte) (art. 3.58 c.civ.).

• Biens perdus ou volés : Le propriétaire peut les récupérer pendant 5 ans. Après ce délai, le trouveur devient propriétaire (art. 3.59, § 1er, c.civ.).

• Choses abandonnées (res derelicta) : Le trouveur acquiert immédiatement la propriété (art. 3.59, § 2, c.civ.), sauf si elles sont jetées aux immondices (pas d'obligation de déclaration).

• Trésors : Bien meuble corporel caché ou enfoui, propriétaire inconnu. Si découvert par le propriétaire du bien, il en devient propriétaire. Si découvert par hasard par un trouveur dans le bien d'autrui, le trésor est partagé moitié-moitié (art. 3.59, § 3, c.civ.).

• Biens confiés et non récupérés : Le détenteur peut vendre le bien après 1 an et s'attribuer sa créance, le surplus revenant au propriétaire (art. 3.60 c.civ.).

Sanction : Si le trouveur n'accomplit pas les obligations légales, il ne devient propriétaire qu'après 30 ans par prescription acquisitive.

III. Transformation

Mode originaire d'acquisition de la propriété d'un bien nouveau créé à partir d'un bien initial appartenant à autrui (art. 3.56 c.civ.). Le transformateur devient propriétaire, sauf si la valeur du bien initial est manifestement supérieure au coût de la transformation. Des indemnités sont dues.

IV. Accession

Mode originaire d'acquisition de la propriété d'un bien accessoire incorporé dans un bien principal appartenant à autrui (art. 3.57 et 3.64 c.civ.). Le sol est toujours le bien principal en matière immobilière. L'accession est instantanée et définitive.

• Accession immobilière artificielle : Le propriétaire d'un fonds acquiert la propriété de tout ce qui y est incorporé par le travail d'autrui (art. 3.64, § 1er, c.civ.). Présomption réfragable que les ouvrages appartiennent au propriétaire du fonds.

  • Construction avec les matériaux d'autrui : Les matériaux appartiennent au propriétaire du fonds. Le propriétaire des matériaux a droit à une indemnité.

  • Construction sur le fonds d'autrui :

    • Si le propriétaire des matériaux est de bonne foi, le propriétaire du fonds doit l'indemniser.

    • Si le propriétaire des matériaux est de mauvaise foi, le propriétaire du fonds peut exiger l'enlèvement des incorporations ou les conserver en indemnisant sur base de l'enrichissement injustifié.

• Étendue horizontale du droit de propriété : Droit de clôturer son fonds et de procéder au bornage (art. 3.61 c.civ.). En cas d'empiètement sur le fonds voisin, le voisin peut exiger l'enlèvement, sauf prescription acquisitive (accession horizontale, art. 3.62 c.civ.). Tolérances légales (art. 3.67 c.civ.).

V. Prescription acquisitive

Institution juridique cardinale fondée sur l'écoulement du temps.

• Notions :

  • Prescription acquisitive (de verkrijgende verjaring) ou usucapion : Mode originaire d'acquisition du droit de propriété et de certains droits réels par l'exercice prolongé du droit (art. 3.26 c.civ.).

  • Prescription extinctive (de bevrijdende verjaring) : Mode d'extinction de certains droits réels ou de l'action en exécution forcée par non-exercice prolongé. Le droit de propriété ne s'éteint pas par prescription extinctive.

• Finalité : Transformer une situation de fait (possession) en une situation de droit (propriété). Double fonction sociale : probatoire (facilite la preuve) et acquisitive (consolide le statut juridique). Elle régularise les situations juridiques ambiguës et sanctionne la négligence du propriétaire.

• Champ d'application : Concerne les biens non fongibles (species) et dans le commerce. Droits réels susceptibles d'être acquis : propriété, copropriété, servitudes apparentes, usufruit, emphytéose, superficie.

• Règles visant à assurer l'équilibre : Présomptions en faveur du possesseur (possession, non-interruption, possession utile, bonne foi) et obstacles à la prescription (non-interversion de détention, durée, possession utile, bonne foi, suspension/interruption).

Régimes juridiques distincts :

1. Prescription acquisitive ordinaire : Acquisition de la propriété après une possession utile de 10 ans (bonne foi) ou 30 ans (mauvaise foi) (art. 3.27 c.civ.). La prescription est constatée par décision de justice avec effet rétroactif. La charge de la preuve incombe au propriétaire qui s'y oppose.

2. Acquisition immédiate de bonne foi en matière mobilière : Réglementation spécifique pour le possesseur de bonne foi ayant acquis à titre onéreux un bien meuble d'un non-propriétaire (art. 3.28 c.civ.). Conditions : bien meuble non fongible et dans le commerce, acquisition à titre onéreux, possession paisible et non équivoque, bonne foi au moment de la prise de possession.

   • Dessaisissement volontaire du bien : Le possesseur de bonne foi devient immédiatement propriétaire.

   • Dessaisissement involontaire du bien (perte ou vol) : Le propriétaire originaire dispose de 3 ans pour revendiquer le bien. Après ce délai, le possesseur de bonne foi devient propriétaire.

Mode de calcul des délais :

1. Jonction des possessions : Addition des délais de possessions successives (art. 3.19, § 2 c.civ.).

2. Causes de suspension : Interruption temporaire du délai (ex: incapacité, mariage, impossibilité d'agir en justice) (art. 3.27 c.civ.). Les délais préfix (ex: 3 ans pour acquisition immédiate) ne sont pas susceptibles de suspension.

3. Causes d'interruption : Effacement intégral du délai déjà écoulé.

   • Interruption naturelle : Perte de possession pendant au moins un an (art. 3.27, § 2, c.civ.).

   • Interruption civile : Acte judiciaire (mise en demeure par avocat/huissier, citation en justice) ou reconnaissance du droit. Effets : interruption du délai, renversement de la charge des risques pour le débiteur de species, intérêts moratoires, perte du droit aux fruits pour le possesseur de bonne foi.

Sous-section III : Causes d'extinction du droit de propriété

Le droit de propriété est perpétuel, mais s'éteint par exception dans les cas suivants (art. 3.15 c.civ.) :

1. Extinction du droit d'un des auteurs du propriétaire ("Nemo plus iuris...").

2. Disparition matérielle du bien (consommation, destruction), sauf subrogation réelle (art. 3.10 c.civ.).

3. Anéantissement du titre d'acquisition du droit (annulation du contrat, testament).

4. Disparition juridique : expropriation pour cause d'utilité publique.

5. Renonciation volontaire du propriétaire.

Le droit de propriété ne s'éteint pas par prescription extinctive, mais par prescription acquisitive d'un tiers possesseur.

Sous-section IV : Sanctions du droit de propriété

L'action en revendication est l'action en justice par laquelle le propriétaire poursuit la restitution de son bien (art. 3.51 c.civ.). C'est une action réelle et pétitoire, mettant en œuvre le droit de suite. Elle vise la restitution en nature du bien et des fruits. Si la restitution en nature est impossible, des indemnités compensatoires sont dues.

Sous-section V : Copropriété

I. Principes

• Notion : Plusieurs personnes ont un droit de propriété sur un même bien, sans droit exclusif sur une partie déterminée (art. 3.68, al. 1er, c.civ.). C'est une forme d'indivision.

• Trois sortes de copropriété :

  1. Copropriété fortuite : Résulte de circonstances indépendantes de la volonté (ex: succession).

  2. Copropriété volontaire : Résulte d'un accord de volontés (ex: achat en commun par cohabitants).

  3. Copropriété forcée : Biens destinés à demeurer indivis en raison de leur fonction ou destination (ex: parties communes d'un immeuble à appartements, mitoyenneté) (art. 3.78 c.civ.).

II. Régimes juridiques distincts

• Copropriété fortuite (toevallige mede-eigendom) :

  • Parts indivises présumées égales (art. 3.69 c.civ.).

  • Chaque copropriétaire peut disposer seul de sa part indivise (art. 3.70 c.civ.).

  • Chaque copropriétaire peut utiliser le bien proportionnellement à sa part (art. 3.71 c.civ.).

  • Chaque copropriétaire contribue aux charges proportionnellement à sa part (art. 3.74 c.civ.).

  • Actes conservatoires et d'administration provisoire peuvent être accomplis seuls. Autres actes d'administration et de disposition requièrent l'accord de tous (art. 3.73 c.civ.).

  • Sortie d'indivision : Chaque copropriétaire peut exiger le partage à tout moment ("Nul n'est tenu de rester en indivision contre son gré") (art. 3.75 c.civ.). Le partage peut être en nature ou par licitation. Un pacte de maintien d'indivision (max 5 ans) est possible.

• Copropriété volontaire (vrijwillige mede-eigendom) : Régie par le contrat, à défaut par le régime de la copropriété fortuite (art. 3.76 c.civ.). Pas de sortie d'indivision à tout moment. Si durée indéterminée, résiliation possible avec préavis raisonnable (max 5 ans) (art. 3.77, al. 3, c.civ.).

• Copropriété forcée (gedwongen mede-eigendom) : Parts définies par les parts de propriété privatives (art. 3.80 c.civ.). Les biens ne sont pas sujets à partage (art. 3.83 c.civ.). Régime spécifique pour les immeubles à appartements (art. 3.84 à 3.100 c.civ.).

Section III : Droits réels d'usage

Sous-section I : Régime commun

A. Notion

Les quatre droits réels d'usage sont l'usufruit, les servitudes, l'emphytéose et la superficie. Ils démembrèrent le droit de propriété, répartissant usus, fructus et abusus entre le propriétaire du bien (nu-propriétaire, tréfoncier, propriétaire du fonds servant) et le titulaire du droit d'usage.

Les droits réels d'usage sont temporaires (sauf servitudes), avec une durée maximale fixée par la loi (99 ans pour emphytéose/superficie, viager pour usufruit). À leur extinction, les prérogatives reviennent au propriétaire.

B. Modes de constitution

Un droit réel d'usage peut être constitué (art. 3.14 c.civ.) :

1. Par contrat : À titre gratuit ou onéreux, par aliénation ou rétention. Les règles d'opposabilité sont les mêmes que pour les contrats translatifs de propriété (transcription pour immeubles).

2. Par succession légale ou testamentaire.

3. Par la loi (ex: usufruit successoral du conjoint survivant).

4. Par prescription acquisitive (pour servitudes apparentes).

C. Droits et obligations

La matière est essentiellement supplétive, sauf rares dispositions d'ordre public.

1. Droits et obligations du titulaire du droit réel d'usage : Droit de jouissance exclusif (usus et fructus), sauf servitudes. Pas de droit de disposition sur le bien, mais peut céder son droit réel d'usage (art. 3.6 c.civ.). Doit assurer l'entretien et supporter les charges liées à l'utilisation.

2. Droits et obligations du propriétaire : Droits limités à la disposition du bien, dans le respect des droits du titulaire du droit réel d'usage. Aucune obligation, sauf exception (grosses réparations en usufruit).

D. Modes d'extinction

Outre les modes généraux d'extinction des droits réels (art. 3.15 c.civ.), les droits réels d'usage s'éteignent par (art. 3.16 c.civ.) :

1. Expiration de la durée légale ou contractuelle.

2. Confusion : Réunion des qualités de propriétaire et de titulaire du droit réel d'usage.

3. Déchéance pour abus de jouissance (dégradations, défaut d'entretien).

4. Prescription extinctive : Non-usage du droit pendant 30 ans. La prescription extinctive éteint le droit lui-même pour les droits réels d'usage, et l'action en exécution forcée pour les droits de créance. Le droit de propriété ne s'éteint pas par prescription extinctive.

Sous-section II : Usufruit

I. Notions

• Définition et finalité : Droit réel d'usage conférant à l'usufruitier un droit de jouissance temporaire et au maximum viager sur un bien du nu-propriétaire, avec droit aux fruits, à charge d'en user prudemment et de le restituer (art. 3.138 c.civ.). Fonction sociale essentielle (moyens de subsistance). Peut porter sur tous biens meubles et immeubles. Démembrement du droit de propriété (usus et fructus à l'usufruitier, abusus au nu-propriétaire).

• Caractéristique essentielle : durée du droit : Au maximum viager, s'éteignant au décès de l'usufruitier (personne physique) ou après 99 ans (personne morale) (art. 3.141 c.civ.). Règle d'ordre public. La cession du droit d'usufruit ne modifie pas sa durée, qui reste liée à la vie de l'usufruitier cédant.

II. Modes de constitution

Par la loi, contrat, testament ou prescription acquisitive.

• La loi : Principal mode pour personnes physiques (conjoint survivant, cohabitant légal survivant, droit de jouissance légale des parents).

• Contrat :

  • Par voie d'aliénation : Le propriétaire cède l'usufruit et conserve la nue-propriété. La valeur de l'usufruit est estimée selon l'espérance de vie de l'usufruitier cédant (contrat aléatoire).

  • Par voie de rétention : Le propriétaire cède la nue-propriété et se réserve l'usufruit (outil de planification successorale).

• Testament.

• Prescription acquisitive.

III. Droits et obligations

• Droits de l'usufruitier : Droit d'usage prudent et raisonnable, droit aux fruits (art. 3.143 à 3.146 c.civ.). Peut apporter modifications, constructions, plantations (propriété acquise par le nu-propriétaire par accession, avec indemnisation). Peut céder son droit d'usufruit.

• Obligations de l'usufruitier :

  1. Description des biens (impératif, art. 3.150 c.civ.).

  2. Obligation d'assurance (art. 3.151 c.civ.).

  3. Se comporter prudemment et raisonnablement, respecter la destination du bien (art. 3.143 c.civ.).

  4. Prise en charge des réparations d'entretien (art. 3.153 c.civ.). Peut être contraint de contribuer aux grosses réparations (art. 3.154, § 3, c.civ.).

  5. Charges ordinaires (art. 3.156 c.civ.).

  6. Restitution du bien au nu-propriétaire à l'extinction du droit (art. 3.159 c.civ.).

• Droits et obligations du nu-propriétaire :

  1. Droit de disposer juridiquement de la nue-propriété.

  2. Droit de contrôle des obligations de l'usufruitier (visite annuelle, demande de déchéance).

  3. Obligation de participer aux grosses réparations (art. 3.154, § 1er, c.civ.), avec possibilité d'exiger une contribution de l'usufruitier.

IV. Cause d'extinction spécifique : la conversion

La conversion de l'usufruit (art. 3.161 c.civ.) est une cause d'extinction spécifique, généralisée à tous les usufruits légaux. Elle permet, en cas de désaccord entre nu-propriétaire et usufruitier, de demander au juge la conversion totale ou partielle de l'usufruit en pleine propriété, somme en capital ou rente indexée. La conversion est d'office pour descendants non communs ou conjoint survivant dans familles recomposées, sauf veto du conjoint pour logement familial. La valeur est estimée selon des tables de conversion.

V. Sanctions du droit d'usufruit

L'action confessoire permet à l'usufruitier de faire établir en justice l'existence de son droit.

Sous-section III : Servitudes

I. Notions

• Définition et finalité : Droit réel d'usage établissant une charge sur un immeuble (fonds servant) pour l'usage et l'utilité d'un autre immeuble (fonds dominant) appartenant à autrui (art. 3.114 c.civ.). Vise à établir une égalité entre propriétés foncières. Ex: droit de passage, écoulement d'eaux, distances pour fenêtres/plantations.

• Éléments constitutifs et caractéristiques :

  1. Deux biens immeubles.

  2. Appartenant à deux propriétaires différents.

  3. Lien d'utilité entre les fonds.

Les servitudes sont des droits réels d'usage immobiliers, accessoires du fonds, et en principe perpétuels.

• Classifications :

  1. Source de la servitude :

     • Servitudes légales : Érigées par la loi (ex: écoulement d'eaux, distances de plantations, passage pour fonds enclavé).

     • Servitudes établies par le fait de l'homme : Créées par titre (contrat, testament), prescription acquisitive (pour servitudes apparentes) ou destination du propriétaire.

  2. Ouvrages visibles ou activité régulière :

     • Servitudes apparentes : Manifestées par constructions, aménagements permanents et visibles (ex: égout des toits, cheminée, aqueduc, traces de passage) (art. 3.115 c.civ.). Seules celles-ci peuvent s'acquérir par prescription acquisitive et destination du propriétaire.

     • Servitudes non apparentes : Sans signe extérieur (ex: non aedificandi, non altius tollendi, prospect).

II. Modes de constitution

Loi, contrat, testament, prescription acquisitive, et destination du propriétaire.

• Prescription acquisitive : Réservée aux servitudes apparentes (art. 3.118 c.civ.), car la possession doit être utile (continue et publique).

• Destination du propriétaire : Un propriétaire unique établit un lien de service entre deux fonds qui, lors de leur division, crée une servitude apparente (art. 3.119 c.civ.).

III. Droits et obligations

Diffèrent des principes généraux des droits réels d'usage, car le droit de jouissance est fonctionnel et limité.

• Propriétaire du fonds dominant : Peut exiger droits accessoires indispensables. Prend en charge les frais des ouvrages nécessaires à l'exercice de la servitude (sauf utilité partagée). Peut apporter des changements à l'exercice de la servitude, sans aggraver la situation du fonds servant (art. 3.140 c.civ.).

• Propriétaire du fonds servant : Obligation passive de subir la servitude. Doit s'abstenir de tout acte qui diminue ou gêne l'exercice de la servitude (art. 3.124 c.civ.). Peut abandonner la partie du fonds affectée à la servitude.

IV. Modes d'extinction

Servitudes sont en principe perpétuelles. Causes d'extinction :

• Durée déterminée (contrat, testament).

• Confusion (réunion des fonds).

• Prescription extinctive (non-usage pendant 30 ans) (art. 3.126 c.civ.).

• Suppression par le juge pour perte totale d'utilité (art. 3.128 c.civ.).

V. Sanctions du droit de servitude

• Action confessoire de servitude : Le propriétaire du fonds dominant fait reconnaître l'existence, l'étendue et les modalités de la servitude.

• Action négatoire de servitude : Le propriétaire du fonds servant fait dénier l'existence d'une servitude sur son fonds. La charge de la preuve incombe au propriétaire du fonds dominant.

Sous-section IV : Emphytéose et superficie

I. Notions

• Droit d'emphytéose : Droit réel d'usage permettant à l'emphytéote un plein usage et jouissance d'un immeuble d'autrui, à charge de conserver sa valeur (art. 3.167 c.civ.). Durée entre 15 et 99 ans (art. 3.169 c.civ.).

• Droit de superficie : Droit réel d'usage permettant au superficiaire de devenir propriétaire de volumes bâtis ou non bâtis sur, au-dessus ou en dessous du fonds d'autrui (art. 3.177 c.civ.). Durée maximale 99 ans (art. 3.180 c.civ.). Le superficiaire est plein propriétaire de l'immeuble sur lequel porte son droit.

La superficie confère la propriété d'un volume, tandis que l'emphytéose confère un droit de jouissance étendu sur le terrain et les constructions.

II. Origine et finalité

Origine antique (agricole), puis redécouverte au XXe siècle pour répondre aux besoins immobiliers urbains (bâtiments, complexes industriels, parkings). Permet de bâtir sur des terrains non à vendre. Les pouvoirs publics et les particuliers concèdent ces baux. Le Livre 3 consacre deux titres à ces droits.

III. Régime juridique commun

Droits réels d'usage exclusivement immobiliers, temporaires (sauf exceptions), cessibles (art. 3.171 et 3.183 c.civ.).

• Caractère supplétif : Dispositions légales essentiellement supplétives, sauf durée impérative. Peuvent être perpétuels pour domanialité publique ou complexes immobiliers (superficie).

• Modes de constitution : Titre (testament, contrat), loi, prescription acquisitive.

• Mécanisme juridique de l'accession différée : Dérogent à l'accession immobilière.

  • Superficie : Paralysie du mécanisme de l'accession. Le superficiaire est propriétaire des constructions pendant la durée du droit. Division horizontale de la propriété immobilière.

  • Emphytéose : Le volume reste propriété du bailleur. L'emphytéote a l'usage et la jouissance. Peut devenir propriétaire de certains ouvrages par superficie-conséquence (art. 3.182 c.civ.).

• Obligations : Emphytéote et superficiaire supportent toutes les charges et impositions, ainsi que les réparations d'entretien et grosses réparations (art. 3.173 et 3.185 c.civ.).

• Indemnisation : Droit à indemnisation pour les ouvrages réalisés, sur base de l'enrichissement injustifié (art. 3.176 et 3.188 c.civ.). Droit de rétention pour garantir le paiement.

IV. Règles distinctes

• Superficie : Confère un véritable droit de propriété sur les constructions. Démembrement de la propriété dans l'espace. Le droit de jouissance est accessoire.

• Emphytéose : Principalement un droit de jouissance étendu. L'emphytéote ne devient pas propriétaire du bâtiment (sauf superficie-conséquence). C'est une sorte de "super usufruit", mais avec une durée plus longue et une plus grande liberté de jouissance.

Chapitre III : Le Droit de l'Insolvabilité

Introduction

L'insolvabilité est l'incapacité d'un débiteur à rembourser ses dettes. Le droit de l'insolvabilité a évolué de la sanction du débiteur à la restructuration de l'entreprise et la relance de l'activité. Le Livre XX du Code de droit économique régit les procédures collectives :

• Faillite : Pour entrepreneurs, liquidation du patrimoine et répartition entre créanciers.

• Réorganisation judiciaire (PRJ) : Préserver l'activité de l'entreprise menacée.

• Liquidation : Réalisation des actifs d'une personne morale pour payer les créanciers.

• Règlement collectif de dettes : Pour particuliers surendettés de bonne foi, rembourser les créanciers tout en garantissant une vie digne.

Avant l'insolvabilité, le créancier dispose de mesures conservatoires (saisies conservatoires, inventaire, scellés) et d'actions judiciaires (action oblique, paulienne, en déclaration de simulation).

Section I : Le Patrimoine

L'ensemble des biens et obligations d'une personne constitue son patrimoine, une entité juridique autonome.

I. Principe de l'unité et de l'indivisibilité du patrimoine

Le patrimoine (het vermogen) est une universalité de droit comprenant les biens et obligations présents et futurs (art. 3.35, al. 1er, c.civ.).

• Unité du patrimoine : Chaque personne a un seul patrimoine.

• Indivisibilité du patrimoine : L'actif et le passif forment un tout indivisible. Le créancier peut exercer son droit de recours sur tous les biens du débiteur (art. 3.36, al. 1er, c.civ.). L'actif constitue le gage général du créancier, sauf biens insaisissables.

II. Concours et principe d'égalité des créanciers

En cas d'insolvabilité du débiteur et de pluralité de créanciers, il y a situation de concours (samenloop tussen de schuldeisers). Le débiteur perd la libre disposition de ses biens, les créances sont cristallisées, et les créanciers ne peuvent plus agir individuellement.

• Principe de l'égalité des créanciers : En cas de concours, le produit de réalisation est distribué proportionnellement aux créances ("au marc le franc"), sauf causes légitimes de préférence (art. 3.36, al. 2, c.civ.). Les créanciers ordinaires sont les créanciers chirographaires.

• Exception au principe d'égalité : les privilèges et les sûretés : Certains créanciers ont un droit de préférence, leur permettant d'être payés en priorité.

  • Créanciers privilégiés : Bénéficient d'un privilège légal (ex: État pour frais de justice, frais funéraires, salaires, créances alimentaires, créancier gagiste, vendeur impayé, bailleur). Le privilège est un droit que la qualité de la créance donne à un créancier d'être préféré aux autres (art. 12 L. hypothécaire).

  • Sûretés spéciales : Garanties particulières (caution, gage, hypothèque).

Section II : Les Sûretés

Les sûretés (de zekerheid) sont des garanties d'exécution pour parer au risque d'insolvabilité du débiteur, permettant au créancier d'échapper à la loi du concours. Codifiées dans le Livre 9 du Code civil. Elles sont acquises par contrat (rarement de plein droit), bénéficient à des créanciers précis et portent sur des personnes (sûretés personnelles) ou des biens (sûretés réelles).

• Sûretés réelles (de zakelijke zekerheden) : Portent sur des biens déterminés (gage, hypothèque, privilèges).

  • Gage (het pand) : Contrat accessoire sur un bien meuble, garantissant l'exécution d'une obligation. Confère au créancier gagiste un droit de préférence sur le bien gagé. Peut être avec ou sans dépossession. Opposabilité par remise matérielle ou enregistrement au Registre des gages. Le créancier gagiste est payé prioritairement sur le produit de la vente du bien gagé.

  • Hypothèque (de hypotheek) : Contrat accessoire sur un bien immeuble, garantissant l'exécution d'une obligation. Constituée par acte notarié (sauf exceptions légales/testamentaires). Confère au créancier hypothécaire un droit de préférence sur l'immeuble hypothéqué. Pas de dessaisissement. Double formalisme : protection de la volonté (acte authentique) et publicité (inscription au Registre de la Documentation patrimoniale). L'ordre de priorité est donné par la date d'inscription ("Prior tempore potior iure").

• Sûretés personnelles (de persoonlijke zekerheden) : Adjoindre d'autres débiteurs au débiteur initial (cautionnement, solidarité passive).