Immobilier : Baux et Valeurs Félix

L'Expertise Immobilière : Valeur, Surfaces et Baux

L'expertise immobilière est un domaine complexe qui évalue la valeur des biens, analyse leurs caractéristiques physiques et encadre les relations contractuelles entre propriétaires et occupants. Cette profession, bien que non réglementée en France, s'appuie sur des chartes et normes reconnues pour assurer la fiabilité de ses évaluations.

Thème 1 : Valeur Vénale et Valeur Locative

L'expert immobilier est chargé d'estimer les différentes valeurs d'un bien en fonction de son usage et du marché.

A. La Valeur Vénale

La valeur vénale est une valeur d'échange équitable entre l'offre et la demande. Elle représente le prix d’un bien qui pourrait être obtenu sur un marché réel, compte tenu de son état et des conditions de vente.

Selon la jurisprudence de la Cour de Cassation du 23 octobre 1984, la valeur vénale est « constituée par le prix du bien qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation et compte tenu des clauses de l’acte de vente ».

Plusieurs facteurs influencent la valeur vénale d'un immeuble :

• Valeur intrinsèque : ses forces et faiblesses propres (qualité de construction, équipements).
• Valeur extrinsèque : son environnement (opportunités et menaces liées au contexte).

La valeur vénale d'un immeuble se compose de la valeur du terrain (le foncier) et de la valeur de la construction. Souvent, la majeure partie du prix est attribuée au foncier, surtout dans les emplacements de qualité.

Le marché immobilier est imparfait en raison de la diffusion de l'information, de la difficulté à comparer les biens et de la négociabilité des prix. Les changements fréquents des règles fiscales (droits de mutation) contribuent également à cette imperfection.

Les définitions internationales de la valeur vénale incluent l'"open market value" au Royaume-Uni et la "market value" aux États-Unis.

L'analyse SWOT (Forces, Faiblesses, Opportunités, Menaces) est fréquemment utilisée pour évaluer ces facteurs.

B. La Valeur Locative

La valeur locative est le montant annuel théorique du loyer qu'un bien immobilier pourrait générer s'il était loué dans des conditions normales de marché.

Selon la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (5ème édition), la valeur locative de marché correspond au montant qui pourrait être obtenu d’un locataire pour l’usage d’un bien dans le cadre d’un bail nouveau, aux conditions usuelles d’occupation.

Les facteurs influençant la valeur locative sont catégorisés en éléments internes et externes :

1. Facteurs internes à l'immeuble :
   • Localisation : influence majeure (ex: Place Vendôme vs. Rue de la Paix).
   • Caractéristiques de l'immeuble :
     • Date de construction (qualité de l'IM).
     • Matériaux employés et équipements proposés (parking).
   • Niveau de confort sonore.
2. Facteurs externes :
   • Environnement immédiat : desserte de l'immeuble (transports).
   • Contexte économique général :
     • Croissance économique : augmentation de la demande, hausse des loyers.
     • Taux d'intérêt : taux élevés réduisent les achats immobiliers, augmentant la demande locative et les loyers.
     • Inflation : les coûts augmentent, les propriétaires peuvent répercuter sur les loyers.
   • Évolution de l'environnement local : changements dans le quartier (projets d'urbanisme).
   • Sociologie de la population : profil des habitants (âge, revenus, types de ménages).
   • Évolution des règles d'urbanisme : passage de terrain agricole à terrain constructible.
   • Évolution des attentes et usages des clients finaux : influence la demande locative.

L'analyse SWOT est également pertinente pour la valeur locative :

• Force (qualité intrinsèque, ex: au goût du jour).
• Faiblesse (aspect intrinsèque, ex: chauffage au fioul).
• Opportunité (facteur extrinsèque, ex: passage d'un nouveau tram).
• Menace (facteur extrinsèque, ex: modification du PLU).

Les facteurs spécifiques varient selon la typologie immobilière :

• Logement : voisinage, état du bâti, voirie, sociologie locale, proximité des services, commerces.
• Commerce : accessibilité, zone de chalandise, viabilité de l'emplacement (trottoir au soleil), typologie des commerces avoisinants.
• Locaux tertiaires (bureaux, entrepôts) : accessibilité, desserte, services inclus.

Thème 2 : Les Surfaces

La mesure des surfaces immobilières est primordiale et varie en fonction de l'objectif (permis de construire, habitation, locaux tertiaires, commerciaux).

1. Pour les Permis de Construire : Surface de Plancher (SDP)

La SDP est la surface de référence pour les permis de construire depuis la loi du 12 juillet 2010. Elle a remplacé les anciennes SHON et SHOB.

La SDP est la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couverts d'un bâtiment, mesurée à partir du nu intérieur des murs (hors plinthes), pour les parties dont la hauteur sous plafond est > 1,80 m.

Sont déduites de la SDP :

• Épaisseur des murs extérieurs.
• Surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond ≤ 1,80 m.
• Vides et trémies des escaliers et ascenseurs.
• Surface de plancher des combles non aménageables.
• Surfaces de plancher aménagées pour le stationnement (parkings, rampes).
• SDP des caves ou celliers accessibles uniquement par les parties communes.

2. Pour l'Habitation et les Lots de Copropriété : Carrez et Boutin

Deux régimes principaux coexistent pour les surfaces d'habitation :

1. Surface Carrez :

   La loi Carrez du 18 décembre 1996 protège les acquéreurs de lots de copropriété. Elle impose la mention de la surface privative exacte dans tous les documents de vente.

   En cas d'erreur de plus de 5% par rapport à la surface réelle, l'acquéreur peut obtenir une réduction de prix.

   Le calcul de la surface Carrez exclut :

   • Murs et cloisons.
   • Marches, gaines.
   • Annexes (caves, parkings, garages).
   • Surfaces d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

   La loi Carrez inclut (si hauteur sous plafond ≥ 1,80 m) :

   • Sous-sols (hors caves, garages, parkings).
   • Combles (aménagés ou non).
   • Greniers.
   • Réserves, remises.
   • Vérandas et loggias (non situées dans parties communes).
2. Surface Boutin (ou SHAB) :

   La loi Boutin du 25 mars 2009 définit la surface habitable pour tous les logements (y compris ceux non soumis à la loi Carrez).

   La surface habitable est la SDP construite après déduction des surfaces occupées par :

   • Murs et cloisons.
   • Marches et cages d'escalier.
   • Gaines.
   • Embrasures de portes et fenêtres.

   Ne sont pas inclus dans la surface Boutin :

   • Combles non aménagés et caves.
   • Sous-sols, remises et garages.
   • Terrasses, loggias et balcons.
   • Séchoirs extérieurs, vérandas.
   • Volumes vitrés (selon R111-10 du CCH), locaux communs et dépendances.
   • Parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

Comparaison entre surface Carrez et surface habitable (Loi Boutin) :

	LOI CARREZ	LOI BOUTIN
Mesurage	Surface privative	Surface habitable
Champ d'application	Logements en copropriété	Tous types de logements
Mention légale	Acte de vente	Bail de location (sauf location saisonnière), annonces immobilières

3. Surface Développée Hors Œuvre Pondérée (SDHOP)

La SDHOP est une méthode historique (après-guerre) pour estimer la valeur des pavillons. Sans base de données, les experts utilisaient cette méthode pour comparer l'extérieur des biens et pondérer les surfaces afin de refléter leur valeur, notamment pour les crédits à la reconstruction.

4. Pour les Locaux Tertiaires (Bureaux, Entrepôts) : Surfaces Utiles

Dans l'immobilier tertiaire, on distingue deux types de surface utile :

1. Surface Utile Brute (SUB) :

   Égale à la SDP après déduction des éléments structuraux (poteaux, murs extérieurs) et des circulations verticales non déduites de la SDP.

   La SUB se décompose en :

   • Circulations horizontales (couloirs).
   • Locaux à caractère social et sanitaire.
   • Surfaces réservées aux postes de travail (bureaux, ateliers).
2. Surface Utile Nette (SUN) :

   Représente la surface réelle effectivement réservée au travail (bureaux administratifs, recherche, stockage, production).

   La SUN est obtenue en déduisant de la SUB les circulations horizontales, les locaux sociaux et les sanitaires.

   La SUN est la réelle surface du bail pour les locataires.

Les International Property Measurement Standards (IPMS) harmonisent ces notions à l'échelle mondiale :

• IPMS 1 = Surface de Plancher (équivalent).
• IPMS 2 = Surface Utile Brute (équivalent).
• IPMS 3 = Surface Utile Nette (équivalent).

La culture du marché peut modifier l'usage des surfaces (ex: verticalité au Japon vs. horizontalité en France).

5. Les Surfaces Commerciales

Dans les centres commerciaux et les retail parks, la propriété des murs est distincte de l'activité commerciale.

• Gross Leasable Area (GLA) ou Surface Brute Louable :

  Utilisée dans les centres commerciaux, la GLA est la surface privative utilisable par le locataire/enseigne.

  Elle inclut :

  • Surface de vente (couverte et non couverte).
  • Surface de stockage (couverte et non couverte).
  • Mezzanines et/ou étages (si non démontables).
  • Sous-sols.

  La GLA est mesurée depuis le milieu des murs séparatifs, incluant les murs intérieurs.

• Surface de Boutique (Surface pondérée boutique) :

  Dans le cas des commerces individuels, les surfaces sont pondérées en fonction de leur commercialité.

  1. Pondération en fonction de la profondeur :

     Les 5 premiers mètres linéaires à partir de la vitrine (dite « zone A ») ont un coefficient de 1. Les zones arrière (back-office) ont un coefficient de 0,1. Les commerces en angle bénéficient d'une surpondération (coefficient de 1,25 à 3).

  2. Pondération en fonction de l'étage :

     Les surfaces au rez-de-chaussée sont généralement plus valorisées. La présence d'escalators ou d'ascenseurs peut améliorer la qualité commerciale des étages supérieurs.

  La pondération s'applique généralement pour des surfaces jusqu'à 600m². Au-delà, une autre grille s'applique pour les grandes surfaces spécialisées ou alimentaires (typiquement > 3 000 m²).

  Dans les grands magasins (> 3 000 m²), il n'y a pas de pondération car la surface est gérée par un seul preneur. De même, les centres commerciaux et retail parks ne pondèrent pas les surfaces.

• Surface de Vente :

  Comprend les espaces couverts et non couverts affectés à la circulation de la clientèle, à l'exposition des marchandises et à leur paiement, ainsi qu'à la circulation du personnel pour la vente.

  Ne sont pas inclus : réserves, locaux sociaux, cours, entrepôts, parkings, zones inaccessibles au public.

  La surface de vente est cruciale car elle nécessite une Autorisation d'Exploitation Commerciale (AEC) de la CDAC ou CNAC dans certains cas (création/agrandissement > 1 000 m², ou > 1 000 m² pour alimentaire, changement d'activité, etc.).

Thème 3 : Le Bail Commercial

Le bail commercial, une spécificité française, encadre la relation entre bailleur et locataire pour une activité professionnelle.

Section I : Historique

Contrairement au domaine public (inaliénable), l'exploitation commerciale y est possible via des conventions d'occupation temporaire. Au XIXe siècle, les baux commerciaux relevaient du Code Civil, rendant la situation des locataires précaires.

La législation a évolué pour protéger les commerçants :

1. Loi du 30 juin 1926 ("Loi sur la propriété commerciale") :

   Elle instaure :

   • Une durée minimale de bail de 9 ans.
   • Un droit au renouvellement ou, à défaut, une indemnité d'éviction.
   • Le droit de transférer le bail avec le fonds de commerce.
   • Un contrôle judiciaire des loyers renouvelés.

   En contrepartie, le bailleur a obtenu le droit de réviser le loyer tous les 3 ans.

2. Décret du 30 septembre 1953 :

   Il complète et renforce la loi de 1926, réglementant les rapports bailleur-locataire sur :

   • Les conditions d'accès au statut des baux commerciaux (immatriculation au RCS, exploitation d'un fonds, activité commerciale ou artisanale, occupation de locaux stables).
   • La durée et le renouvellement du bail.
   • Le régime des sous-locations.
   • La fixation et révision du loyer.
   • Les conditions de résiliation.
   • La déspécialisation (changement d'activité, avec accord du bailleur).
   • Les règles de procédure en cas de litige.

   Ce décret a créé la "propriété commerciale", un droit spécifique pour le locataire commerçant.

3. Aménagements ultérieurs :
   • Loi du 12 mai 1965 : plafonnement des révisions triennales et faculté de déspécialisation.
   • Loi du 5 janvier 1988 : plafonnement du loyer lors du renouvellement.

Le droit au bail commercial protège le commerçant, mais génère un conflit permanent avec le bailleur : le locataire souhaite un loyer minoré pour valoriser son droit au bail, tandis que le bailleur vise la rentabilité maximale.

Section II : Structure du Loyer

Il existe différentes structures de loyer dans les baux commerciaux.

A. Les différentes structures du loyer

1. Loyer « à l’américaine » ou loyer pur :

   Exclusivement le prix de la location, sans charges. Utilisé pour les bureaux et entrepôts.

2. Loyer périodique (avec droit d'entrée ou droit au bail) :

   Pour bénéficier d'un loyer inférieur à la valeur de marché, le preneur verse une somme en capital :

   • Droit au bail : si versé au locataire sortant.
   • Droit d'entrée : si les locaux sont libres et la somme versée au bailleur.

   Ces pratiques sont courantes sur les emplacements très recherchés.

3. Loyer variable ou loyer avec « clause de recette » :

   Comprend une partie fixe (Loyer Minimum Garanti - LMG) et une partie variable en pourcentage du chiffre d'affaires (CA) du locataire. Le locataire a l'obligation de déclarer son CA. Principalement utilisé dans les centres commerciaux.

   Le taux d'effort (loyer annuel + charges TTC / CA prévisionnel) est un indicateur clé pour vérifier la viabilité économique du commerçant.

   Le loyer variable implique une association tacite entre le bailleur et la performance du locataire, ce qui peut créer un déséquilibre contractuel.

B. Loyer Facial et Loyer Économique

Ces notions sont particulièrement importantes dans les baux de bureaux.

1. Loyer facial (LF) :

   Prix global du loyer, souvent exprimé en €/m²/an hors taxes et hors charges, sans tenir compte des avantages consentis ponctuellement ou de façon répétitive au locataire.

   Dans les Quartiers Centraux des Affaires (QCA) de Paris, les loyers faciaux sont les plus élevés.

2. Loyer économique (LE) :

   Loyer effectivement payé par le locataire, corrigé des avantages (franchise de loyer, remises, travaux à façon, loyer progressif). Il s'agit de la totalité des loyers divisée par la durée ferme du bail.

   L'écart entre le LF et le LE varie selon la localisation (ex: 15% à Paris, 35% en seconde couronne).

C. Loyer de Renouvellement

À l'échéance des 9 ans du bail, le locataire a droit au maintien dans les lieux. Le loyer est alors indexé.

1. Par application des indices :
   • Bureaux : ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires).
   • Commerces : ILC (Indice des Loyers Commerciaux), anciennement ICC.
   • Logements : IRL (Indice de Référence des Loyers).
2. Par négociation :

   Le renouvellement peut être amiable ou judiciaire.

   • Amiable :

     Le nouveau loyer est souvent plus modéré que les valeurs de marché. La négociation dépend des arguments des parties et des clauses du bail (motifs de déplafonnement, transfert de charges, travaux réalisés par le locataire).

   • Judiciaire :

     Intervient en cas de désaccord. Les loyers fixés judiciairement sont souvent inférieurs (30 à 40%) à la valeur locative de marché pour protéger le petit commerçant, bien que certaines évolutions (modification des facteurs de commercialité) puissent entraîner des augmentations significatives.

Le loyer de renouvellement est plafonné par le décret de 1953, mais des possibilités de déplafonnement existent :

• Bail de durée supérieure à 9 ans convenu d'un commun accord ou tacitement reconduit pour plus de 12 ans.
• Locaux à usage exclusif de bureaux (absence de fonds de commerce).
• Modification des facteurs de commercialité (facteurs externes : évolution de l'environnement commercial, desserte, clientèle).
• Modification du local (travaux, facteurs intrinsèques).
• Modification de la destination contractuelle.
• Locaux monovalents (construits pour une seule activité spécifique).
• Locaux assortis d'une clause recette (loyer variable).

D. Notion de Monovalence

Un local est monovalent s'il est construit « en vue d'une seule utilisation » (R145-10 Code de Commerce). La jurisprudence retient deux critères cumulatifs :

• Un changement de destination impossible sans travaux importants et coûteux.
• Une simple modification partielle ne suffirait pas à rendre les locaux polyvalents.

Exemples : cinémas, hôtels, théâtres. Un immeuble avec hôtel et restaurant ayant deux entrées distinctes n'a pas été considéré comme monovalent. À l'inverse, un bar-restaurant-hôtel sans séparation entre les parties a été jugé monovalent.

APARTÉ : Rappel sur le renouvellement du bail commercial

Le bail commercial classique a une durée de 9 ans. Le droit au renouvellement n'est pas automatique : le locataire doit le demander dans les 6 mois précédant l'expiration du bail.

Section III : Structure du Contrat - Loi Pinel

La Loi Pinel (2014) et son décret d'application (novembre 2014) ont visé à rééquilibrer les rapports entre bailleurs et locataires, notamment en plafonnant le déplafonnement du loyer.

1. Durée :

   Les baux sont généralement de 3/6/9 ans, offrant une faculté de résiliation triennale au locataire et une révision triennale du loyer (indexée sur ILAT/ILC).

Les baux à durée ferme (sans résiliation triennale) sont interdits pour les 3/6/9 ans, sauf si la durée totale est supérieure à 9 ans, ou pour les bureaux, locaux monovalents et de stockage.

La loi Pinel a étendu la durée du bail dérogatoire (non soumis au statut des baux commerciaux et ne conférant pas de propriété commerciale) de 2 à 3 ans.

2. Répartition des Charges :

   La Loi Pinel a encadré la répartition des charges, limitant ce qui peut être imputé au locataire :

   Ne peuvent jamais être facturés au locataire :

   • Travaux de grosses réparations (art. 606 Code Civil).
   • Charges des locaux vacants.
   • Part des charges dépassant le plafond légal de refacturation (elles restent à la charge du propriétaire).
   • Contribution Économique Territoriale (CET) et certains impôts liés à la propriété.
   • Frais de gestion du bien par le propriétaire.

   Peuvent encore être imputées au preneur :

   • Taxe foncière.
   • Taxe sur les ordures ménagères (TEOM).
   • Prime d'assurance.
   • Taxe annuelle spécifique en Île-de-France pour bureaux, commerces, etc.

   Autres obligations de la Loi Pinel :

   • Information du locataire sur les projets de travaux 3 ans à l'avance.
   • Établissement obligatoire d'un état des lieux à l'entrée et à la sortie, ainsi qu'en cas de cession.
   • Inventaire exhaustif des charges et de leurs clés de répartition dans le bail.
3. Droit de Préférence du Locataire en cas de Vente :

   La Loi Pinel a généralisé le droit de préférence (L145-46-1 du Code de Commerce) : le propriétaire doit proposer prioritairement au locataire le rachat des murs commerciaux qu'il exploite.

   Exceptions :

   • Vente de l'immeuble entier (plusieurs lots).
   • Vente d'un portefeuille de commerces ou d'un centre commercial en bloc.

   Le droit de préemption de la commune peut être prioritaire. Le bailleur notifie son intention de vendre au locataire (par LRAR, remise en main propre, acte d'huissier). Le locataire dispose d'un mois pour exercer ce droit.

Section IV : Le Bail Professionnel

Ce bail concerne les professions libérales (notaires, avocats, médecins) qui n'ont pas de fonds de commerce. Il s'agit d'un bail dit « code civil », offrant moins de protection au locataire.

• Durée de 6 ans.
• La Loi Pinel (nouvel art. 57 B de la loi de 1986) a rendu obligatoire l'état des lieux à l'entrée et à la sortie.
• Pas de droit de préférence, ni de droit au maintien dans les lieux.
• Pas d'indemnité d'éviction pour le locataire.

Thème 4 : Le Bail d'Habitation

Ce thème aborde les différents régimes de location de logements, des plus protecteurs aux plus réglementés.

Section I : Structure du Contrat

Trois lois encadrent principalement les baux d'habitation :

1. La Loi de 1948 :

   Loi d'après-guerre (initialement provisoire, toujours en vigueur) visant à protéger les occupants. Elle accorde un droit au maintien dans les lieux avec des loyers très bas, transmissible aux héritiers.

2. Locataires « protégés » :

   Bénéficient d'une protection renforcée, notamment un droit au relogement. Des critères d'âge (≥ 65 ans) et de ressources s'appliquent.

3. Locataires de Logements HLM :

   Bénéficient du maintien dans les lieux selon les conditions de la loi de 1948. Des possibilités d'expulsion existent en dernier recours, avec l'intervention du préfet pour trouver des solutions.

Les contrats usuels relèvent de la Loi du 6 juillet 1989, complétée par la Loi ALUR (2014) et la Loi ELAN (2018).

Section I : Fixation du Loyer Hors Zone d'Encadrement

En dehors des zones tendues, la fixation du loyer est plus libre.

1. Loyer initial :

   Le principe de liberté prévaut pour la fixation du loyer initial.

2. Loyer révisé :

   La révision intervient annuellement en fonction de l'IRL (Indice de Référence des Loyers). Elle n'est pas automatique et doit être demandée par le bailleur dans l'année suivant l'échéance de révision.

3. Loyer majoré :

   Une majoration est possible en cas de travaux d'amélioration significatifs réalisés par le bailleur, si une clause le prévoit dans le bail ou un avenant.

4. Loyer renouvelé :

   Le bailleur peut proposer un nouveau loyer si l'actuel est manifestement sous-évalué, à condition de faire la proposition 6 mois avant la fin du bail. En cas de désaccord, la Commission Départementale de Conciliation (CDC) peut intervenir, suivi d'une saisine du juge si la conciliation échoue.

Section II : Fixation du Loyer en Zone Tendue

Les zones tendues (communes où l'accès au logement est difficile) sont soumises à un encadrement des loyers.

A. L'Observatoire des Loyers

Cet outil statistique collecte des données sur les loyers (hors logements sociaux) pour une zone géographique, permettant de calculer les loyers de référence.

B. Fixation du Loyer de Départ en Zone Tendue

Le Préfet fixe annuellement par arrêté :

1. Un loyer de référence (loyer médian).
2. Un loyer de référence majoré (loyer de référence + 20%).
3. Un loyer de référence minoré (loyer de référence - 30%).

Ces loyers sont exprimés en €/m²/mois et dépendent de la localisation, du nombre de pièces, du type de logement (vide/meublé) et de l'année de construction.

C. Fixation du Loyer de Renouvellement en Zone Tendue

Le loyer doit rester le même que l'année précédente, avec une possible réévaluation uniquement si :

• L'évolution ne dépasse pas l'IRL.
• Le propriétaire prouve une sous-évaluation manifeste.

Depuis le 24 août 2022, un gel des loyers s'applique aux biens classés F ou G. Ces logements deviendront progressivement impropres à la location (dès 2025 pour les G, 2028 pour les F, 2034 pour les E).

Cependant, une augmentation est possible en cas de travaux importants (d'une valeur d'au moins la moitié du loyer annuel précédent). La hausse est alors étalée progressivement.

Le propriétaire peut fixer librement le loyer pour les logements neufs, non loués depuis 18 mois, ou rénovés (travaux équivalents à au moins 1 an de loyer).

Un complément de loyer peut être appliqué pour les logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort supérieures. La justification doit figurer dans le bail.

Section III : Répartition des Charges Bailleur / Locataire

La législation encadre la répartition des charges :

• Entretien courant et usage quotidien : à la charge du locataire.
• Gros travaux, structure ou investissement : à la charge du propriétaire.

Exemples de répartition :

• Ascenseurs : l'électricité et les petits entretiens sont à la charge du locataire, mais les contrôles techniques obligatoires sont à la charge du propriétaire.
• Eau et Chauffage Collectif : les menues réparations et fournitures sont récupérables.
• Parties Communes Intérieures/Extérieures : électricité, menues réparations, fournitures sont récupérables.
• Taxes et Redevances : la TEOM (Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères) et la redevance assainissement sont récupérables.
• Grosses réparations (art. 606 CC) : toiture, ravalement, ossature sont non récupérables.
• Taxes non récupérables : la Taxe Foncière.
• Autres charges non récupérables : une partie du salaire du gardien, selon ses missions (ex: 75% du salaire récupérable si nettoyage et poubelles ; 40% si une seule de ces tâches).

Section IV : Le Congé pour Vente

Le bailleur peut récupérer un logement pour le vendre (art. 15 loi n°89-462 du 06/07/1989).

• Le congé doit être adressé par LRAR 6 mois avant le terme du bail.
• Il doit inclure le prix, les conditions de vente et les 5 premiers alinéas de l'article 15.
• Une notice d'information (depuis 2018) est obligatoire.
• Le locataire bénéficie d'un droit de préemption pendant 2 mois (ou 4 mois avec prêt). Son silence vaut refus.
• Si la vente se fait à des conditions plus avantageuses, une nouvelle notification est requise pour purger le droit de préemption.
• Exceptions au droit de préemption (vente à un membre de la famille, immeuble insalubre).

Section V : Congé pour Reprise

Le propriétaire peut reprendre le logement pour l'occuper lui-même ou pour des proches.

• Formalisme identique au congé pour vente (LRAR 6 mois avant le terme).
• Doit préciser le nom, l'adresse, la nature du lien du bénéficiaire et justifier le caractère réel et sérieux de la reprise.
• Bénéficiaires limités : le bailleur, son conjoint/PACS/concubin notoire (depuis au moins 1 an), leurs ascendants et descendants.

Section VI : Le Congé du Locataire

Le locataire peut donner congé avec un préavis de 3 mois. Ce délai est réduit à 1 mois dans les zones tendues ou pour des motifs spécifiques (santé, RSA, AAH, attribution de logement social). Le motif doit être justifié.

Thème 5 : Baux Longues Durées

Ces baux, supérieurs à 18 ans, régissent souvent des propriétés agricoles ou immobilières complexes.

Section I : Le Bail Emphytéotique (BE)

Contrat par lequel le bailleur confère à l'emphytéote un droit réel immobilier (l'emphytéose) pour une durée de 18 à 99 ans. Ce droit est cessible, saisissable et susceptible d'hypothèque.

• L'emphytéote supporte travaux et entretien, paie une redevance. Le propriétaire conserve le terrain.
• À l'issue du bail, l'emphytéote quitte les lieux sans indemnité. Les constructions et améliorations reviennent au propriétaire.

Le bail emphytéotique administratif porte sur le domaine public pour une mission de service public ou d'intérêt général.

Section II : Le Bail à Construction (BAC)

Contrat par lequel le preneur s'engage à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les maintenir en bon état pendant toute la durée du bail (≠ BE).

• Le prix du bail peut être : remise d'IM, titres donnant droit à la propriété d'IM, ou loyer périodique.
• Au terme du bail, le bailleur bénéficie des constructions sans indemnité pour le preneur, sauf disposition contraire.

Les BAC sont souvent utilisés pour les centres commerciaux (années 70).

Section III : Le Bail à Réhabilitation (BR)

Réservé à l'amélioration de l'habitat social, conclut avec des collectivités, organismes HLM ou SEM. Durée minimale de 12 ans.

• Le preneur s'engage à réhabiliter et entretenir l'IM, à le louer à des fins sociales et à payer les charges.
• Il peut céder ou hypothéquer ses droits avec l'accord du bailleur, mais uniquement au profit d'un organisme HLM.
• À la fin du bail, le bailleur récupère les constructions sans indemnité.

Section IV : Estimation en Cours de Bail des Droits Respectifs Bailleur et Preneur

La valeur des droits évolue au fil du temps.

Méthode des Discounted Cash Flow (DCF) : évaluer la valeur actuelle des flux futurs de trésorerie.

1. Estimation des droits du Preneur :

   Dans un BAC, la valeur économique des droits du preneur correspond à la somme actualisée des revenus nets résiduels et au capital non amorti de l'investissement de construction.

   INDEMNITÉ PRENEUR = Somme actualisée des revenus nets résiduels + Valeur des constructions non amorties

   Plus un taux d'actualisation est élevé, plus la valeur actuelle des revenus futurs est faible.

2. Estimation des droits du Bailleur :

   Le bailleur perçoit les loyers du terrain pendant le BAC, et à l'échéance, récupère la valeur finale du terrain et des constructions.

   INDEMNITÉ BAILLEUR = Somme actualisée des redevances foncières résiduelles + Valeur actualisée de la valeur vénale de l’entier immeuble à terme

   Un point d'attention est la valeur vénale à terme de l'IM, qui peut être affectée par l'obsolescence.

Section V : Estimation de la Redevance Foncière

La méthode de la contrepartie de l'indisponibilité est utilisée :

• La redevance foncière doit compenser la non-disponibilité du terrain pour son propriétaire.
• La valeur du foncier aujourd'hui est estimée à sa valeur vénale actuelle.

Section VI : Concession

L'exploitation commerciale sur le domaine public (gares, aéroports, musées) se fait par un contrat de concession. Le concessionnaire exploite à ses risques et n'acquiert aucun fonds de commerce. Il doit demander une nouvelle concession à l'échéance du contrat.

Section VII : Usufruit / Nue-propriété

Il s'agit d'un démembrement de propriété (usus, fructus, abusus). L'évaluation des droits de la nue-propriété dépend de l'âge de l'usufruitier, les droits à percevoir les fruits diminuant avec l'âge de l'usufruitier.

Thème 6 : Valorisation du Droit au Bail et Fonds de Commerce

Ces notions, particulièrement françaises, sont cruciales dans le monde commercial, surtout pour les petits commerçants.

Chapitre 1 : Le Droit au Bail

Le droit au bail représente un avantage économique lié à la différence entre la valeur de marché du loyer et le loyer contractuel. Il est influencé par la qualité de l'emplacement et la destination du bail.

• Une destination restrictive (ex: même activité) limite la valeur de revente.
• Une clause « tout commerce » maximise le potentiel de revente.

La durée du bail est également clé. Un bail de 9 ans confère un droit au maintien dans les lieux avec plafonnement du loyer. Des baux de 10, 11 ou 12 ans peuvent rendre le loyer déplafonnable au renouvellement.

Il n'y a pas de fonds de commerce ni de droit au bail dans le domaine public (gares, aéroports), qui sont régis par des conventions d'occupation temporaire.

Méthode d'évaluation : la comparaison est l'idéal. En cas de désaccord, un multiple de l'écart entre le loyer de marché et le loyer contractuel est utilisé (ex: 9 à 12 fois pour un bon emplacement, 3 à 5 fois pour un emplacement modeste).

Pour les locaux monovalents ou les baux déplafonnables, le juge peut accepter un déplafonnement des loyers en raison d'investissements lourds ou de la nécessité de travaux importants en cas de changement d'activité.

Chapitre 2 : Le Fonds de Commerce (FdC)

Le fonds de commerce s'apprécie généralement dans le cadre d'une indemnité d'éviction pour un commerçant.

Indemnité d'éviction : Due au commerçant évincé par le bailleur qui refuse le renouvellement du bail. Elle couvre le préjudice subi et comprend :

• Indemnité principale :
  • En cas de perte de clientèle : valeur du fonds de commerce.
  • Si réinstallation possible : valeur du droit au bail.
• Indemnités accessoires :
  • Indemnité de réemploi (droits de mutation).
  • Frais de déménagement et de réinstallation.
  • Trouble commercial (préjudice lié à l'interruption d'activité).
  • Perte sur stocks (vente à bas prix des marchandises).
  • Frais d'installation non amortis.
  • Frais de licenciement du personnel.
  • Frais divers.

Les composantes du fonds de commerce :

• Éléments incorporels :
  • Le droit au bail (emplacement, économie de loyer).
  • La clientèle (élément essentiel).
  • Le nom commercial et l'enseigne.
  • Licences ou agréments (ex: Licence IV, numéro de taxi).
• Éléments corporels :
  • Aménagements et agencements.
  • Matériel indispensable (mobilier, outillage).
  • Marchandises (évaluées séparément).

La valeur d'un FdC ne peut être inférieure à celle de son Droit au Bail.

Facteurs de la valeur d'un FdC : qualité de l'emplacement (localisation, configuration, accès), aménagements intérieurs, conditions du bail (durée, charges), spécificités de l'activité (matériel, notoriété), savoir-faire de l'exploitant, sincérité des comptes.

Méthodes d'estimation des FdC :

1. Barèmes professionnels :

   Moyenne des 3 dernières années d'exploitation appliquée à un pourcentage qui varie selon le type de commerce (utilisée par l'administration fiscale).

   Le matériel est inclus, le stock est valorisé séparément.

2. Méthode par comparaison :

   Recherche de ventes de fonds de commerce comparables.

3. Multiples de la recette / commission / bénéfice :

   Application de coefficientsmultiplicateurs (ex: café - 300 à 1 000 fois la recette journalière).

4. Méthode du multiple de l'EBE (Excédent Brut d'Exploitation) retraité :

   Valeur du fonds de commerce = EBE retraité × coefficient multiplicateur

   L'EBE retraité est reconstitué à partir du bénéfice fiscal, en y ajoutant les rémunérations des dirigeants, les charges sociales, les amortissements et les intérêts d'emprunt. Les coefficients multiplicateurs varient selon la localisation et la nature du fonds (ex: 3 à 5 pour petits commerces, 8 à 10 pour commerces exceptionnels).

L'indemnité d'expropriation est due à l'exproprié (propriétaire ou locataire) et couvre le préjudice causé par la privation de l'immeuble. Elle est calculée sur la base de la valeur vénale du bien avant l'intervention publique.